FACHANWÄLTE FÜR BAURECHT UND ARCHITEKTENRECHT FRANKFURT AM MAIN

Provisionen des Architekten

Trifft der Architekt und der spätere Auftragnehmer eine kollusive Provisionsabrede, macht sich der Architekt gegenüber seinem Auftraggeber, dem Bauherrn, schadenersatzpflichtig und muss empfangene Provisionen an seinen Auftraggeber herausgeben.

€œDer zur Vergabe der Bauleistung beauftragte Architekt ist zur sachgerechten Ausführung seiner Leistung verpflichtet. Eine Aufforderung an den Unternehmer sein Angebotspreis für den abzuschließenden Generalunternehmervertrag zu erhöhen, um sich selbst in diesem Umfang einen nicht gerechtfertigten Vorteil zu verschaffen, ist pflichtwidrig. In diesem Zusammenhang kommt es nicht darauf an, ob dies vor oder nach Unterzeichung des Architektenvertrages erfolgte. Denn bei einer Provisionsabrede vor Abschluss des Architektenvertrages wäre ein Anspruch nach culpa in contrahendo wegen Verletzung des vorvertraglichen Schuldverhältnisses schon im Vorfeld der Unterzeichnung gegeben.

Es verstößt gegen die grundlegenden Gesetze des geschäftlichen Anstands und kaufmännischer guter Sitte, sich verdeckte Provisionen versprechen zu lassen. Der Bauherr des Werkvertrages kann erwarten, dass sich der Architekt neutral verhält und keine unsachlichen Gesichtspunkte in die Wahl bzw. Empfehlung des Werkunternehmers mit einfließen lässt€œ (Kammergericht Urteil vom 02.03.2005 – 26 U 49/04).

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ist es anstößig, wenn ein Berater das Vertrauen eines Anderen besitzt und aus diesem Grund von ihm als Berater hinzugezogen wird, derart missbraucht, dass er es dadurch zu Geld macht, dass er den Inhalt seiner Ratschläge von Zahlungen interessierter Dritter abhängig macht. Der Beratende setzt in einem solchen Falle als selbstverständlich voraus, dass sich sein Berater bei seinen Ratschlägen ausschließlich von sachlichen Gesichtspunkten leiten lässt. Die Nähe zum Vermögen des Betreuten zeigt sich in seiner Befugnis, für Rechnung des Betreuten Bauwerkverträge schließen zu können und in seiner Aufgabe, die Durchführung und Abrechnung der geschlossenen Werkverträge zu überwachen. Im Hinblick auf das ihnen entgegengebrachte Vertrauen gehört er damit zu dem Kreis der Personen, denen die Annahme von Zuwendungen durch mit ihm in Verhandlung Tretende und künftig von ihm überwachte Dritte verwehrt ist. Aber nicht nur der Architekt ist verpflichtet, das Verlangte herauszugeben. Auch der Unternehmer, der dem Architekten eine Zuwendung verspricht, macht sich gegenüber dem Bauherrn schadenersatzpflichtig. Eine derartige Provisionszusage kann schon im vorvertraglichen Bereich die Pflicht des Versprechenden begründen, seinem Verhandlungspartner dieses offenzulegen. Der Verhandlungspartner = Bauherr, kann redlicherweise vom Dritten Aufklärung erwarten, wenn der Dritte seinem Sachwalter, dem Architekten, eine Provision für den Fall des Vertragsschlusses zusagt und erkennbar die Gefahr besteht, dass der Sachwalter fortan seine weiteren Entscheidungen nicht mehr unbeeinflusst trifft. Der auf Verschulden bei Vertragsverhandlungen gestützte Schadenersatzanspruch ist grundsätzlich auf Ersatz des Vertrauensschadens gerichtet. Der Geschädigte kann den Vertrag anfechten. Hält er am Vertrag fest, so muss er so behandelt werden, als wäre es ihm bei Kenntnis der wahren Sachlage gelungen, den Vertrag zu einem günstigeren Preis abzuschließen. Steht dem Besteller wegen der unterbliebenen Aufklärung gegen den Unternehmer aus dem Gesichtspunkt des Verschuldens bei Vertragsverhandlungen ein Schadenersatzanspruch zu und hält er am Vertrag fest, muss der Betrag als ersatzfähiger Schaden anerkannt werden, um den er die Werkleistung zu teuer bezahlt hat. Dabei kommt es nicht auf den – hypothetischen und ohnehin kaum zu führenden – Nachweis an, ob der Vertragspartner sich mit einem Vertragsschluss zu einer niedrigeren Vergütung auch einverstanden erklärt hätte. Für den Schadenersatzanspruch kommt es vielmehr darauf an, wie sich der Besteller der ihm verheimlichten Umstände verhalten hätte; verbleibende Unklarheiten gehen dabei zu Lasten des aufklärungspflichtigen Unternehmers. Es ist dabei regelmäßig davon auszugehen, dass der Besteller bei Kenntnis davon, dass die Provisionen im Baupreis einkalkuliert waren, für die Durchführung des Bauvorhabens weniger aufgewendet hätte, als letztlich bezahlt wurde. So kann deshalb eine Herabsetzung des durch die Provision verteuerten Werklohnes und die Rückzahlung des durch die Provision verursachten Mehrbetrages verlangt werden. Im Ergebnis kann der geschädigte Bauherr die sittenwidrige Provision entweder von seinem Architekten oder aber von dem Unternehmer verlangen, der die Provision an seinen Architekten gezahlt hat (Bundesgerichtshof, Urteil vom 14.03.1991 – VII ZR 342/89).