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Generalunternehmervertrag

Durch einen Generalunternehmervertrag wird der Auftragnehmer mit sämtlichen Leistungen beauftragt, die notwendig sind, um ein Vorhaben zu errichten. Je nach Vertragsausgestaltung ist im Einzelfall zu unterscheiden:

  • Der Generalunternehmer im engeren Sinne übernimmt lediglich die Koordinierung der Leistung.
  • Der Generalunternehmer im weiteren Sinne übernimmt als Hauptunternehmer zusätzlich ganz oder teilweise die Leistung.

Sofern der Generalunternehmer auch die Planungsleistung der Sonderfachleute übernimmt, spricht man vom Generalübernehmer.

Diese Unternehmereinsatzformen trifft man nicht nur im Bereich des schlüsselfertigen Bauens, sondern auch in anderen Gebieten wie z.B. bei der Lieferung von IT-Leistungen an. Der Unterschied zwischen Generalunternehmer und Alleinunternehmer besteht darin, dass der Alleinunternehmer die Leistung selbst ausführt, während der Generalunternehmer Leistungen auch an Dritte (Subunternehmer) delegiert.

Der zwischen Auftraggeber und Subunternehmer agierende Generalunternehmer hat das Interesse wichtige Regelungen des Generalunternehmervertrages auf den Subunternehmervertrag zu übertragen. Diese Synchronisierung setzt allerdings die geltende Rechtslage Grenzen. So kann der Generalunternehmer in seinen Allgemeinen Geschäftsbedingungen die Fälligkeit des Werklohnes seines Subunternehmers nicht an Zahlungen des Auftraggebers knüpfen. Allerdings hat der Grundsatz, wonach rechtlich getrennte Verträge vorliegen, durch die Rechtsprechung im Bereich des Gewährleistungsrechtes zugunsten des Subunternehmers zu Änderungen geführt.

Als Fachanwälte für Baurecht und Architektenrecht beraten wir sowohl Generalunternehmer als auch Nachunternehmer bei der Gestaltung von Verträgen, wie auch bei der Wahrung und Durchsetzung von Rechtspositionen.

 

Welche Inhalte sollte ein Generalunternehmervertrag haben?

 

Leistungsumfang/Vertragsbestandteile

Unbedingt müssen sämtliche Bestandteile eines Generalunternehmervertrages in dem Vertrag aufgeführt sein.

Hierzu gehören:

  • der Generalunternehmervertrag an sich und das Verhandlungsprotokoll
  • die Leistungsbeschreibung und das Leistungsverzeichnis, die Pläne
  • sofern ein Gutachten wie Baugrundgutachten vorliegen
  • der Terminplan und Zahlungsplan
  • die Vereinbarung der VOB/B, sofern nicht Privatpersonen Auftraggeber sind
  • die Bezugnahme auf die Allgemeinen technischen Vertragsbedingungen ATV sowie die VOB/C

Vergütung/ Mehrwertsteuer § 13 b Abs. 2 UStG

Die Parteien des Generalunternehmervertrages müssen festlegen, ob auf der Basis eines Einheitspreisvertrages oder eines Pauschalvertrages abgerechnet wird. Darüber hinaus ist festzulegen, ob der Auftraggeber die Mehrwertsteuer direkt an das Finanzamt führt oder aber an den Auftragnehmer leistet. Ist der Auftraggeber Umsatzsteuerschuldner, so hat der Auftragnehmer Nettorechnungen vorzulegen. Der Auftraggeber schuldet dann die gesetzliche Umsatzsteuer als Leistungsempfänger.
Hinsichtlich der Abschlagszahlungen ist ein Zahlungsplan zu vereinbaren und festzulegen innerhalb welcher Frist nach Zugang der Abschlagsrechnung Zahlung geleistet hat.

Termine

In dem Generalunternehmervertrag sollte der Anfangstermin und der Fertigstellungstermin kalendermäßig präzise aufgeführt sein, also z.B. nicht 4 Wochen nach Auftragserteilung, sondern 01.07.2013. Es sollte im Vertrag aufgeführt sein, dass die Termine Vertragsfristen sind und der Generalunternehmer regelmäßig Terminpläne fertigt. Bei Änderungen des Bauvorhabens oder Mehr- oder Zusatzleistungen soll die Vereinbarung getroffen werden, dass die Vertragspartner sich hierüber verständigen.

Abnahmen Zustandsfeststellungen

Sinnvoll ist, dass die Parteien vereinbaren, dass eine förmliche Abnahme erfolgt und dies auch für Teilabnahmen gelten soll. Sofern vereinbart ist, dass Gebäudeteile vor Abnahme in Benutzung gehen, so muss der Zustand dieser Gebäudeteile schriftlich festgehalten werden, bevor die Nutzung erfolgt. Der Auftragnehmer soll sich verpflichten, Personal in die technischen Einrichtungen einzuweisen und spätestens bei der Abnahme die erforderlichen Betriebsanweisungen vorzulegen.

Vertragsstrafe

Sofern die Vertragsschließenden eine Vertragsstrafe vereinbaren sollten, so muss die Vertragsstrafe verschuldensabhängig sein und betragsmäßig begrenzt sein. Ein visierter Anwalt wird die entsprechende Formulierung vorgeben. Möglich ist auch, dass die Parteien vereinbaren, dass eine Prämie gezahlt wird, wenn vorzeitig fertiggestellt wird.

Haftung/ Versicherungen

In dem Generalunternehmervertrag sollten darüber Festlegungen getroffen werden, dass eine Bauleistungsversicherung, Bauherrenhaftpflicht und Rohbaufeuerversicherung abgeschlossen wird. Hierbei muss festgelegt werden, ob der Auftraggeber oder der Auftragnehmer die Versicherung abschließt und wer diese Kosten trägt.

Sicherheitsleistung

Denkbar ist die Vereinbarung, dass der Auftragnehmer dem Auftraggeber eine Bürgschaft zur Sicherung aller Pflichten aus dem Vertrag übergibt. Hierbei muss geregelt sein, wie die Bürgschaft ausgestattet ist. Weiterhin kann in dem Generalunternehmervertrag vereinbart werden, dass eine Sicherheitsleistung für Gewährleistungsansprüche erfolgt, wobei dem Auftragnehmer nachgelassen wird eine Bürgschaft vorzulegen.

Ausländischer Generalunternehmer

Neben der Vereinbarung das deutsches Recht gilt und die Vertragssprache Deutsch ist, sollte der Generalunternehmer eine Zustelladresse in Deutschland angeben, so dass umständliche Zustellungen im Ausland vermieden werden.