FACHANWÄLTE FÜR BAURECHT UND ARCHITEKTENRECHT FRANKFURT AM MAIN

BAUTRÄGERRECHT

Das Bauträgerrecht befasst sich mit der Gestaltung von Bauträgerverträgen, der Gewährleistung und der Haftung von Bauträgern gegenüber den Erwerbern und der Zahlungsverpflichtung des Erwerbers gegenüber dem Bauträger nach der MaBV(Makler und Bauträgerverordnung).

Angefangen von Grundstückskaufverträgen, dem Abschluss von Maklerverträgen bis hin zur Vermietung, betreuen wir unsere Mandanten rund um die Immobilie. Wir beraten beim Erwerb, Belastung und Veräußerungen von Grundstücken.

Der Gesetzgeber hat in dem Forderungssicherungsgesetz mit seinen Regelungen zu § 632 a BGB und zur Verordnung über Abschlagszahlungen beim Bauträgervertrag mit Wirkung zum 01.01.2009 unmittelbar in die Vertragsgestaltung eingegriffen.

Gemäß dieser Vorschriften wird der Anspruch auf die rechtzeitige Herstellung des Werkes ohne wesentliche Mängel in Höhe von 5 von 100 des Vergütungsanspruches gesichert. Dem Unternehmer steht hierbei ein Wahlrecht zu. Er kann bestimmen, dass der Besteller/Erwerber die anteilige Zahlung aus der ersten Abschlagsrate um diesen Betrag einbehalten kann oder aber das Unternehmen stellt eine Sicherheit eines Kreditinstitutes (Vertragserfüllungsbürgschaft). Wir als Fachanwälte für Baurecht und Architektenrecht beraten Bauträger und Erwerber in der Abwicklung und Vertragsgestaltung. Gerade durch die in den Bauverträgen übliche Differenzierung zwischen Bezugsfertigkeit und vollständiger Fertigstellung gibt Anlass zu Streitigkeiten. Auch durch das gesetzliche Verbot der Annahme von Vorleistungen muss die Vertragsgestaltung auf die zwingenden gesetzlichen Vorgaben abgestellt werden. Die wechselseitigen Rechte und Sicherheiten können nicht wirksam durch einseitige Klauseln im Vertrag ausgehobelt werden.

Bei dem Bauträgervertrag handelt es sich um einen Werkvertrag, der die Errichtung eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerkes auf einen Grundstück zum Gegenstand hat und zugleich die Verpflichtung des Unternehmers beinhaltet, dem Besteller das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen. Bauträgerverträge enthalten mithin werkvertragliche und kaufvertragliche Elemente, zu denen noch Organisations-, Architekten- und Ingenieurleistungen hinzutreten. Bauträgerverträge sind fast immer umfangreich und komplex. Viele Fragen sind bislang nicht abschließend geklärt. In der Regel wird der Bauträgervertrag durch den Bauträger vorgegeben, der dabei auf das von seinem Hausnotar€œ entwickelte Vertragsmuster zurückgreift. Es ist daher zu empfehlen einen erfahrenen Anwalt mit der Vertragsprüfung zu beauftragen.

Der Notar ist berufsrechtlich gehalten dem Erwerber den Vertragstext mindestens zwei Wochen vor der Beurkundung zu übermitteln. Diese Zeit sollte benutzt werden, unsere Anwälte mit der Überprüfung zu mandatieren. Beim typischen Bauträgervertrag ist gerade auch die Bau- und Ausstattungsbeschreibung zu präzisieren. Handelt es sich um Wohnungseigentum muss auch die Teilungserklärung einer kritischen Überprüfung unterzogen werden. Aber auch der Bauträger sollte sich vor unseriösen Erwerbern schützen, die es darauf abzielen sich einen Rabatt durch unberechtigte Einbehalte zu verschaffen. Gerade bei Wohnungs- und Teileigentum stellt sich immer wieder die Frage, in wieweit es für die Fälligkeit einzelner Baufortschrittsraten auf den Bautenstand des Gemeinschaftseigentums ankommt. Nicht nur bei der Vertragsgestaltung, sondern auch bei Auftreten von Mängeln während der Bauphase oder nach Abnahme bieten wir als Fachanwälte für Baurecht unsere Hilfe an.

Bei Mängeln am Gemeinschaftseigentum helfen wir den Wohnungsverwaltern bei der Durchsetzung von Ansprüchen. Wir sind auch bereit vor einer Wohnungseigentümerversammlung Rede und Antwort zu stehen.

Gerade bei Insolvenz des Bauträgers müssen die richtigen Maßnahmen zur Wahrung der Rechte des Erwerbers ergriffen werden. Wir gestalten und überprüfen Bauträgerverträge und vertreten sowohl Bauträger als auch Erwerber gerichtlich und außergerichtlich bundesweit.

Ist der Bauträger verpflichtet Sonderwünsche auszuführen?

Sofern keine vertragliche Vereinbarung existiert, ist der Bauträger nicht verpflichtet, den abgeschlossenen Vertrag zu ändern und Sonderwünsche zu berücksichtigen. Davon ausgenommen sind lediglich Änderungswünsche die zu keiner Mehrbelastung des Bauträgers führen. Auch besteht kein Rechtsanspruch auf Gestattung von Eigenleistungen oder die Übernahme von Zusatzleistungen. Dies bedeutet, dass bei der Vertragsgestaltung je nach Interessenlage ein Rechtsanspruch auf Gestattung von Eigenleistungen oder Vertragsänderungen aufgenommen werden muss. Die bei Vertragsschluss feststehenden Sonderwünsche führen regelmäßig zu einer entsprechenden Anpassung der Vertragssumme. Die Fälligkeit der Vergütung für nach Vertragsschluss vereinbarte Sonderwünsche ist nicht unproblematisch. Teilweise wird angenommen die Vergütung sei fällig mit der Abnahme der betreffenden Zusatzleistung (OLG Düsseldorf, 30.09.2002, 21 U 16/02).
Diese Meinung ist nicht unproblematisch. Nämlich dann, wenn diese Zusatzleistung für die Fälligkeit von Abschlagszahlungen maßgeblich ist, wie z. B. Fertigstellung von Fliesenarbeiten. Bei der Beurkundungspflicht nachträglicher Sonderwünsche wird dahingehend unterschieden, ob die Auflassung bereits erklärt wurde oder nicht.

Wie soll die Abnahme der Leistung erfolgen?

Gemäß § 640 BGB ist zwar keine besondere Form der Abnahme erforderlich. Die Abnahme sollte allerdings durch ein Übergabeprotokoll dokumentiert werden. Regelmäßig werden im Bauträgervertrag auch eine förmliche Abnahme vereinbart. Hierbei ist bei Abnahme ein Protokoll zu erstellen indem alle erkennbaren Mängel aufgeführt werden müssen. Es ist auch denkbar, dass eine Abnahme durch schlüssiges Verhalten erfolgt, allerdings setzt dies eine Abnahmereife voraus. In den Bauträgerverträgen ist oft aufgeführt, dass die Besitzübergabe vor vollständiger Fertigstellung erfolgt. Bei dieser zeitlichen Abfolge ist es insbesondere für die Feststellung von Mängeln erforderlich zum Zeitpunkt der Übergabe ein Protokoll zu erstellen. Bei der Veräußerung von Wohnungseigentum wird die Abnahme regelmäßig von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum getrennt erfolgen. Das Gemeinschaftseigentum kann grundsätzlich auch von Bevollmächtigten abgenommen werden. Dies setzt allerdings voraus, dass ein entsprechender Auftrag an den Bevollmächtigten erteilt worden ist. Als Bevollmächtigter käme der Wohnungsverwalter in Betracht, wobei Verwalter und Bauträger nicht identisch sein dürfen. Sinnvoll ist es, dass im Vertrag geregelt wird, dass zunächst eine technische Abnahme durch einen Sachverständigen erfolgt, wobei jeder Erwerber Gelegenheit erhalten soll an dem Termin teilzunehmen. Die vom Sachverständigen festgestellten Bauzustände können dann die Grundlage dafür sein, dass die Erwerber ihre rechtsgeschäftliche Abnahme erklären.

Wie ist die Haftung des Bauträgers gesetzlich geregelt?

Der Bauträger schuldet in erster Linie die Übertragung des Grundbesitzes zu Eigentum sowie die Herstellung der vereinbarten Bauleistung. Ihn treffen daher die Sach- und Rechtsmängel. Gewährleistungsansprüche aus Werksvertragsrecht sowie hinsichtlich der Übertragung des Grundstückskauf vertraglichen Regelungen. Daneben treffen den Bauträger vorvertragliche Aufklärungs- und Beratungspflichten. Die Haftung für das Grundstück bestimmt sich nach Kaufvertragsrecht. Für die Verjährung gilt § 438 BGB, wobei die Verjährung mit der Übergabe des Grundstücks (§ 438 Abs. 2 BGB) beginnt. Für Mängel des Bauwerkes haftet der Bauträger nach Werkvertragsrecht, wobei der Besteller in erster Linie Nacherfüllung verlangen kann. Nach erfolglosem Ablauf der zur Nacherfüllung gesetzten Frist hat der Besteller verschiedene Möglichkeiten. ER kann den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen (§ 637 BGB). Er kann die Vergütung mindern (§ 638 BGB). Unter Umständen besteht auch die Möglichkeit Schadensersatz nach §§ 636, 280, 281 283 und 311a BGB zu fordern. Bei erheblichen Mängeln kann auch die Kündigung oder der Rücktritt vom Vertrag möglich sein.

Sind Zwangsvollstreckungsunterwerfungen im Bauträgervertrag zulässig?

Gegen eine Vollstreckungsunterwerfung des Bauträgers wegen der Herstellung des geschuldeten Bauwerks bestehen keine rechtlichen Bedenken. Auch der Käufer kann sich grundsätzlich der Zwangsvollstreckung hinsichtlich der von ihm zu leistenden Zahlungen der Zwangsvollstreckung unterwerfen. Der Gläubiger müsste allerdings die Fälligkeit in öffentlich beglaubigter Form (§ 726 ZPO) nachweisen, was regelmäßig nicht möglich ist. Eine Vollstreckungsunterwerfung mit Nachweisverzicht ist unwirksam (BGH, 13.03.2003, VII ZR 210/02). Unproblematisch ist die Vollstreckungsunterwerfung nur dann, wenn der aktuell gegebene Bautenstand aufgrund übereinstimmender Erklärungen beider Vertragsteile im Notarvertrag dokumentiert ist. Unwirksam ist auch die Regelung, nach der die Vollstreckbare Ausfertigung erteilt werden darf, wenn der Bauleiter oder Architekt den betreffenden Bautenstand bestätigt.

Welche Regelungen zur Baubeschreibung sind erforderlich?

Der Bauträger schuldet die vertragliche Bauleitung sowie die damit verbundene Objekt und Fachplanung. Geschuldet ist insbesondere eine gesicherte Erschließung für Stellplätze und Tiefgaragen sind die Vorgaben der Garagenverordnung einzuhalten. Die rechtlichen Vorgaben für die Bauleistung ergibt sich aus der Baugenehmigung und ggf. aus den Vorgaben der Teilungserklärung. Grundsätzlich darf der Bauträger Zahlungen erst dann entgegen nehmen, wenn die erforderliche Baugenehmigung erteilt ist. Einzelheiten der Bauausführung sind in einer Baubeschreibung festgelegt auf die der notarielle Vertrag Bezug nimmt. Der Bauträger schuldet den funktionellen Werkerfolg, d. h. dass der Bauträger nicht nur die einzelnen Verpflichtungen aus der Leistungsbeschreibung abarbeitet, sondern er muss ein funktionstüchtiges Werk abliefern. Aus diesem Grund ist zu empfehlen, dass in dem Notarvertrag der Verwendungszweck aufgeführt wird, z. B. dass die Immobilie zum Betrieb einer Gaststätte oder Arztpraxis erfolgt.
Für die Baubeschreibung gilt das Transparenzgebot gemäß § 307 Abs. 3 Satz 2 BGB. Dies bedeutet, dass die Baubeschreibung detailliert und übersichtlich zu gestalten ist. Insbesondere wenn der Vertrag nicht transparent ist, können die Vertragsumstände insbesondere die Werbung und Prospekte des Bauträgers herangezogen werden. So sind die Begriffe wie Komfortluxus und Traumwohnung maßgebend für erhöhte Schallschutzwerte. Ein behinderten gerechtes Objekt muss so gestaltet sein, dass auch der Zugangsbereich barrierefrei ist. Wichtig ist auch, dass bei noch zu errichtenden Objekten die Wohnfläche im Quadrat aufgenommen wird. Die Flächenangabe gilt dann als Beschaffenheitsmerkmal.