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Bauträgervertrag

Der Bauträgervertrag ist wesentlich komplexer als der übliche Grundstückskaufvertrag, was den Gesetzgeber zur Verabschiedung entsprechender Verbraucherschutzgesetze, insbesondere der Makler- und Bauträgerverordnung veranlasst hat.

Nach der Definition in § 1 der Verordnung über Abschlagszahlungen bei Bauträgerverträgen handelt es sich bei einem Bauträgervertrag um einen Werkvertrag, der die Errichtung eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerks auf einem Grundstück zum Gegenstand hat, und zugleich die Verpflichtung des Unternehmens enthält, dem Besteller das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu bestellen oder zu übertragen. Nicht beschränkt auf Hausbauvorhaben ist dem gegenüber die Definition im § 3 Abs. 1 MaBV in Verbindung mit § 34a Abs. 1 Satz 1 Nr. 2a GewO. Im gewerberechtlichen Sinne liegt ein Bauträgervertrag vor, wenn ein Gewerbetreibender ein Bauvorhaben als Bauherr im eigenen Namen für eigene oder fremde Rechnung durchführt und dazu Vermögenswerte von Erwerbern verwenden will und dem Auftraggeber Eigentum an einem Grundstück oder ein Erbbaurecht bestellt oder übertragen werden soll.

Bauträgerverträge enthalten mithin werkvertragliche und kaufvertragliche Elemente, zu denen noch Organisations-, Architekten- und Ingenieurleistungen hinzutreten. Bauträgerverträge sind fast immer umfangreich und komplex. Viele Fragen sind bislang nicht abschließend geklärt, durch die Modernisierung des Schuldrechts im Jahre 2002 sind neue unbeantwortete Fragen hinzugekommen. In der Regel wird der Bauträgervertrag durch den Bauträger vorgegeben, der dabei auf das von seinem Hausnotar€œ entwickelte Vertragsmuster zurückgreift.

Die Makler- und Bauträgerverordnung stellt vor allem sicher, dass der Bauträger zunächst seine Bauleistungen schrittweise in Vorleistung erbringen muss, ehe die entsprechende Kaufpreisrate vom Erwerber zu leisten ist. Nach dem Gesetz kann der Bauträger höchstens sieben Raten anfordern, die er aus den folgenden Baufortschrittsraten zusammensetzen darf:

  • 30,0 % nach Beginn der Erdarbeiten
  • 28,0 % nach Rohbaufertigstellung einschließlich Zimmererarbeiten
  • 5,6 % für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen
  • 2,1 % für die Rohinstallation der Heizungsanlagen
  • 2,1 % für die Rohinstallation der Sanitäranlagen
  • 2,1 % für die Rohinstallation der Elektroanlagen
  • 7,0 % für den Fenstereinbau einschließlich der Verglasung
  • 4,2 % für den Innenputz ausgenommen Beiputzarbeiten
  • 2,1 % für den Estrich
  • 2,8 % für die Fliesenarbeiten im Sanitärbereich
  • 8,4 % nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe
  • 2,1 % für die Fassadenarbeiten
  • 3,5 % nach vollständiger Fertigstellung des Vertragsobjektes einschließlich Außenanlagen

Trotz des Umstandes, dass die ganz überwiegende Zahl der Bauträgerverträge (wegen der Beurkundungspflicht) von Notaren stammt, werden erstaunlich viele Bauträgerverträge falsch ausgestaltet, was sich auch deutlich an der umfangreichen Rechtssprechung ablesen lässt.

Von der Herstellungsverpflichtung (geschuldete Beschaffenheit, geschuldete Wohnfläche, Gestaltungsfragen) über die Abnahme und die Mängelhaftung, die Eigentumsverschaffung und die zu stellenden Sicherheiten bis zur Zwangsvollstreckungsunterwerfungserklärung existieren eine ganze Reihe möglicher Konfliktpunkte.

Wir gestalten und überprüfen Bauträgerverträge und vertreten sowohl Bauträger, als auch Erwerber gerichtlich und außergerichtlich.