FACHANWÄLTE FÜR BAURECHT UND ARCHITEKTENRECHT FRANKFURT AM MAIN

UMFANG EINER BÜRGSCHAFT GEMÄSS MAB

Die Bürgschaft nach der Makler und Bauträgerverordnung sichert auch Mängelbeseitigungskosten am Gemeinschaftseigentum.

Die Sicherung durch eine Bürgschaft gemäß § 1 MaBV ist nicht auf die Fälle beschränkt, in denen der Erwerbsvertrag scheitert und durch Wandelung oder großen Schadenersatz rückgängig gemacht wird, so dass alle Vorleistungen des Erwerbers zu erstatten sind. Gesichert werden auch Ansprüche des Erwerbers, der nur eine teilweise Rückgewähr verlangt, weil er das hergestellte Objekt behält, lediglich Mängel beseitigt haben möchte und anstelle der Mängelbeseitigung die entsprechenden Zahlungsansprüche hat. Dazu gehören insbesondere auch Ansprüche auf Ersatz von Anwendungen für Mängelbeseitigung.

Dass solche Ersatzansprüche einen Anspruch des Erwerbers auf Rückgewähr von Vorauszahlungen begründen können, liegt auf der Hand, wenn es um Mängel an einem Gebäude geht, welches der Erwerber für sich hat erreichten lassen. Hier stehen sich die Vorauszahlung des Erwerbers und sein Ersatzanspruch gegen den Veräußerer direkt gegenüber. Fällt der Veräußerer aus, so muss der Bürge einstehen. Nicht anders ist die Situation, wenn der Erwerber bei einer Eigentumswohnung Mängelbeseitigungskosten wegen Mängeln an seinem Sondereigentum geltend macht und eine entsprechende Rückgewähr geleisteter Vorauszahlungen verlangt. Aber auch dann, wenn es um die Kosten der Mängelbeseitigung am Gemeinschaftseigentum geht, ist der Erwerber durch eine Bürgschaft gem. § 7 MaBV gesichert. Auch insoweit kann er ggf. den Bürgen in Anspruch nehmen.

Bei Ansprüchen aufgrund von Mängeln am Gemeinschaftseigentum einer Eigentumswohnung bestehen Besonderheiten. Jeder Erwerber hat einen eigenen Anspruch auf mangelfreie Herstellung, auch des Gemeinschaftseigentums. Diesen Anspruch kann er geltend machen, ohne auf die Mitwirkung der Gemeinschaft angewiesen zu sein. Er kann bei Vorliegen der weiteren Voraussetzungen auch selbständig einen Vorschuss oder die Erstattung von Mängelbeseitigungskosten verlangen. Das sind seine eigenen, ihm zustehenden Ansprüche; er hat sie allerdings nur neben den anderen, gleichermaßen berechtigten Erwerbern. Sofern er Zahlungsansprüche verfolgt, kann deshalb der einzelne Erwerber nicht Leistung an sich, sondern nur Leistung an die Eigentümergemeinschaft verlangen. In dieser besonderen Konstellation stehen also vom Erwerber an den Veräußerer geleistete Vorauszahlungen nicht direkt einem Anspruch auf Rückgewähr an den Erwerber gegenüber, sondern einen Anspruch des Erwerbers auf Leistung an die Gemeinschaft. Der Sicherungsumfang einer Bürgschaft gem. § 7 MaBV umfasst dem Grunde nach auch diesen Anspruch.“

(BGH Urteil vom 12.04.2007 €“ VII ZR 50/06)