FACHANWÄLTE FÜR BAURECHT UND ARCHITEKTENRECHT FRANKFURT AM MAIN UND STUTTGART

Haftung des Bauträgers für Mängel

Die Gewährleistung des Bauträgers für das zu übereignende Grundstück bestimmt sich nach Kaufvertragsrecht. Der Bauträger haftet auch für die rechtliche und tatsächliche Durchführbarkeit des Vorhabens und die Gebrauchstauglichkeit des Objektes. Der Bauträger ist verpflichtet, das Bauwerk mangelfrei zu erstellen, wobei sich die geschuldete Leistung nicht nur aus dem notariellen Bauträgervertrag sondern unter Umständen auch aus den Prospektangaben ergeben kann. Für Mängel haftet der Bauträger nach Werkvertragsrecht. Der Erwerber kann Nacherfüllung (§ 635 BGB = Mängelbeseitigung) fordern. Grundsätzlich muss dem Bauträger eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung gesetzt werden. Nach erfolglosem Ablauf der zur Nachbesserung gesetzten Frist, hat der Erwerber die Möglichkeit einen Kostenvorschuss zur Mängelbeseitigung anzufordern oder sofern die besonderen Vorraussetzungen vorliegen Schadenersatz zu fordern.

Ein Mangel der Leistung kann auch darin bestehen, dass das Objekt abweichend von der Teilungserklärung errichtet wurde. Bei Mängeln am Gemeinschaftseigentum kann der einzelne Erwerber die sogenannten primären Mängelansprüche, wie Nacherfüllung oder Kostenvorschuss zur Nachbesserung fordern. Die sogenannten sekundären Mängelansprüche, wie Minderung oder Schadenersatz, kann der einzelne Erwerber wegen der Gemeinschaftsbezogenheit nicht isoliert geltend machen. Diese müssen von der Gemeinschaft geltend gemacht werden. Befindet sich der Bauträger mit der Mängelbeseitigung in Verzug, hat der Erwerber trotz Nichtzahlung des Restkaufreises Ansprüche auf Übertragung des Eigentums.

Die in den notariellen Bauträgerverträgen enthalten Haftungsbeschränkungen und müssen zu deren Wirksamkeit der Anforderung des § 309 Nr. 8b und § 307 BGB genügen. So ist eine Verkürzung der gesetzlichen Gewährleistungsfrist von fünf Jahren oder eine Beschränkung der Haftung des Bauträgers für sogenannte Kardinalspflichten unwirksam. Auch die Abtretung von Ansprüchen gegen die Baubeteiligten sind dann unwirksam, wenn hierdurch die eigene Haftung des Bauträgers begrenzt oder erschwert wird.

Bei Altbauvorhaben ist zwischen den Sanierungsleistungen einerseits und dem Grundstück samt Altbausubstanz zu unterscheiden. Nur für die Altbausubstanz kann die Haftung ausgeschlossen werden. Sofern es sich allerdings um eine Totalsanierung handelt, haftet der Bauträger wie für eine Neubaumaßnahme.