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GMP-Vertrag (Guaranteed http://www.achaten-suisse.com/ Maximum Price)

Aus dem angloamerikanischen Recht kommend hat sich eine neue Basis der Zusammenarbeit zwischen Bauherrn und Bauunternehmer entwickelt. Der Unternehmer ist nicht der Gegner des Investors, sondern dessen Partner. Ziel des GMP-Vertrages ist es, auf der Basis der partnerschaftlichen Zusammenarbeit eine Kostenminimierung zu erreichen.

Je nach Interessenlage wird die Zusammenarbeit mit dem Construction Manager ausgestaltet. In den USA wird häufig ein sog. Construction Manager mit der Projektorganisation und der Projektabwicklung beauftragt. Dieser erarbeitet innerhalb einer genau definierten Aufgabe gemeinsam mit dem Auftraggeber eine Projektentwicklung. In erster Stufe der Beauftragung wird ein Vertrag über die gemeinsame Planung des Objekts geschlossen. Vor Beauftragung eines Unternehmers wird die gemeinsame Planung mit dem Ziel der Optimierung überprüft.

Nach Erreichen dieser Planungsphase schlägt der Construction Manager einen garantierten Maximalpreis (GMP-Preis) vor. Akzeptiert der Bauherr diesen, so wird im Rahmen der zweiten Phase beim zweistufigen GMP-Vertrag das Projekt bis zur Ausführungsreife weiterentwickelt und daran anschließend ein GMP-Vertrag vereinbart. Dieser beinhaltet einen garantierten Maximalpreis. Bei Unterschreitung der Gesamtkosten teilen sich der Bauherr und der GMP-Partner die erzielte Einsparung. Überschreiten die Gesamtkosten den vereinbarten GMP-Preis, so trägt der GMP-Partner das Risiko. Ziel ist es, im Wege der günstigen Vergaben an Nachunternehmer den vereinbarten GMP-Preis zu unterschreiten. Der Vorteil dieser Vertragsgestaltung liegt darin, dass sowohl Auftraggeber als auch Auftragnehmer gemeinsam die Leistungsbeschreibung erstellen, so dass mögliche Defizite und hieraus resultierendes Nachtragspotential vermieden werden.

Das geringere Kostenrisiko des Bauherrn erkauft sich dieser durch einen höheren GMP-Preis, als bei einer Generalunternehmervergabe. Der höhere Preis ist die Prämie für die Kostensicherheit. Der GMP-Partner muss sich dieses Risiko vergüten lassen.

Abgrenzungsprobleme ergeben sich bei der Änderung der Ausführung. Die Vertragsgestaltung muss präzise definieren, bei welcher Art der Änderung der Leistung lediglich eine Optimierung vorliegt und den GMP-Preis unverändert lässt. Umgekehrt muss vereinbart werden, unter welchen Voraussetzungen eine inhaltliche Leistungsänderung vorliegt, die zu einer Veränderung (Erhöhung oder Reduzierung) des vereinbarten GMP-Preises führt.