Umlage von Betriebskosten bei Geschäftsraummieten

Die Umlage von Verwaltungskosten in allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Mietvertrages über Geschäftsräume ist zulässig, auch wenn die Klausel keine Bezifferung oder höhenmäßige Begrenzung der Verwaltungskosten enthält. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ist eine im gewerblichen Mietvertrag vereinbarte Formularklausel zur Umlage der Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung nicht überraschend. Der Mieter wird hierdurch nicht unangemessen benachteiligt. Eine Klausel wäre nur dann überraschend, wenn sie einen ggf. durch Auslegung zu ermittelnden Inhalt hat, mit dem der Vertragspartner des Verwenders nicht zu rechnen braucht. Der Vermieter kann die Verwaltungskosten im Rahmen des ortsüblichen und notwendigen umlegen. Daraus ergibt sich gleichzeitig, dass die Kosten nicht zu einem Überraschungseffekt führen. Wenn sie sich im Rahmen des ortsüblichen halten, können sie von dem gewerblichen Mieter wenigstens im groben abgeschätzt werden. Die Verpflichtung zur Instandsetzung und Instandhaltung kann nach herrschender Meinung bei der Gewerberaummiete formularmäßig auf den Mieter übertragen werden, soweit sie sich auf Schäden erstrecken, die dem Mietgebrauch oder der Risikosphäre des Mieters zuzuordnen sind. Die zulässige Abweichung vom gesetzlichen Leitbild findet dort ihre Grenze, wo dem Mieter die Erhaltungslast von gemeinsam mit anderen Mietern genutzten Flächen und Anlagen ohne Beschränkung der Höhe nach auferlegt wird. Damit werden dem Mieter auch Kosten übertragen, die nicht durch seinen Mietgebrauch veranlasst sind und die nicht in seinen Risikobereich fallen

(BGH, Urteil vom 10.09.2014, XII ZR 56/11).