Bauträgerrecht

BauträgerrechtBei einem nach Bauträgerrecht gestalteten Bauträgervertrag schuldet der Bauträger neben der Herstellung des Bauwerks (Eigentumswohnung/Haus) zugleich die Übertragung des Eigentums an dem Grundstück/Grundstücksanteil wie auch deren Errichtung (Erwerbervertrag mit Bauverpflichtung). Der Gesetzgeber hat zum 01.01.2018 den Bauträgervertrag als eigenen Vertragstypus in das BGB aufgenommen. In § 650u Abs. 1 BGB wird der Bauträgervertrag definiert. Danach sind die Vorschriften der §§ 631 ff. BGB auf denjenigen Teil des Bauträgervertrages anzuwenden, der die Errichtung oder den Umbau eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerkes zum Gegenstand hat (werkvertraglicher Teil). Insbesondere sind die Vorschriften über den Verbraucherbauvertrag grundsätzlich auch auf den Bauträgervertrag anwendbar. So muss der Bauträger nach § 650j BGB eine ausführliche Baubeschreibung zur Verfügung stellen. Nach § 650k Abs. 3 ist dieser verpflichtet, Angaben zum Fertigstellungszeitpunkt zu machen. Auch der lang vorherrschende Streit, welche Planunterlagen der Bauträger an den Erwerber übergeben muss, ist in § 650n BGB geregelt.

Praxisrelevante Fälle im Bauträgerrecht sind:
– Fälligkeit von Abschlagszahlungen
– Sicherheiten und Bürgschaften
– Leistungsbeschreibungen und Baubeschreibungen
– Dokumentationspflichten
– Erwerbersonderwünsche
– Fertigstellungstermine und Verzug
– Schadensersatz
– Besitzübergabe
– Abnahme des Sondereigentums
– Abnahme des Gemeinschaftseigentums
– Ansprüche bei Mängeln

Vertragsgestaltung
Beim typischen Bauträgervertrag ist gerade auch die Bau- und Ausstattungsbeschreibung zu präzisieren. Handelt es sich um Wohnungseigentum, muss auch die Teilungserklärung einer kritischen Überprüfung unterzogen werden. Aber auch der Bauträger sollte sich vor unseriösen Erwerbern schützen, die es darauf abzielen, sich einen Rabatt durch unberechtigte Einbehalte zu verschaffen. Gerade bei Wohnungs- und Teileigentum stellt sich immer wieder die Frage, inwieweit es für die Fälligkeit einzelner Baufortschrittsraten auf den Bautenstand des Gemeinschaftseigentums ankommt. Nicht nur bei der Vertragsgestaltung, sondern auch bei Auftreten von Mängeln während der Bauphase oder nach Abnahme bieten wir als Fachanwälte für Baurecht unsere Hilfe an.

Gewährleistung
Der Bauträger schuldet in erster Linie die Übertragung des Grundbesitzes zu Eigentum sowie die Herstellung der vereinbarten Bauleistung. Ihn treffen daher die Sach- und Rechtsmängel. Gewährleistungsansprüche aus Werksvertragsrecht sowie hinsichtlich der Übertragung des Grundstückskaufs vertraglichen Regelungen. Daneben treffen den Bauträger vorvertragliche Aufklärungs- und Beratungspflichten. Die Haftung für das Grundstück bestimmt sich nach Kaufvertragsrecht. Für die Verjährung gilt § 438 BGB, wobei die Verjährung mit der Übergabe des Grundstücks (§ 438 Abs. 2 BGB) beginnt. Für Mängel des Bauwerkes haftet der Bauträger nach Werkvertragsrecht, wobei der Besteller in erster Linie Nacherfüllung verlangen kann. Nach erfolglosem Ablauf der zur Nacherfüllung gesetzten Frist hat der Besteller verschiedene Möglichkeiten. ER kann den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen (§ 637 BGB). Er kann die Vergütung mindern (§ 638 BGB). Unter Umständen besteht auch die Möglichkeit Schadensersatz nach §§ 636, 280, 281, 283 und 311a BGB zu fordern. Bei erheblichen Mängeln kann auch die Kündigung oder der Rücktritt vom Vertrag möglich sein.

Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV)
BauträgerrechtDer Bauträger schuldet die vertragliche Bauleitung sowie die damit verbundene Objekt und Fachplanung. Geschuldet ist insbesondere eine gesicherte Erschließung für Stellplätze und Tiefgaragen sind die Vorgaben der Garagenverordnung einzuhalten. Die rechtlichen Vorgaben für die Bauleistung ergibt sich aus der Baugenehmigung und ggf. aus den Vorgaben der Teilungserklärung. Grundsätzlich darf der Bauträger Zahlungen erst dann entgegennehmen, wenn die erforderliche Baugenehmigung erteilt ist. Dies ist in der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) geregelt. Einzelheiten der Bauausführung sind in einer Baubeschreibung festgelegt, auf die der notarielle Vertrag Bezug nimmt. Der Bauträger schuldet den funktionellen Werkerfolg, d. h. dass der Bauträger nicht nur die einzelnen Verpflichtungen aus der Leistungsbeschreibung abarbeitet, sondern er muss ein funktionstüchtiges Werk abliefern. Aus diesem Grund ist zu empfehlen, dass in dem Notarvertrag der Verwendungszweck aufgeführt wird, z. B. dass die Immobilie zum Betrieb einer Gaststätte oder Arztpraxis erfolgt. Für die Baubeschreibung gilt das Transparenzgebot gemäß § 307 Abs. 3 Satz 2 BGB. Dies bedeutet, dass die Baubeschreibung detailliert und übersichtlich zu gestalten ist. Insbesondere wenn der Vertrag nicht transparent ist, können die Vertragsumstände, insbesondere die Werbung und Prospekte des Bauträgers herangezogen werden. So sind die Begriffe wie Komfortluxus und Traumwohnung maßgebend für erhöhte Schallschutzwerte. Ein behindertengerechtes Objekt muss so gestaltet sein, dass auch der Zugangsbereich barrierefrei ist. Wichtig ist auch, dass bei noch zu errichtenden Objekten die Wohnfläche im Quadrat aufgenommen wird. Die Flächenangabe gilt dann als Beschaffenheitsvereinbarung.

Sonderwünsche
Sofern keine vertragliche Vereinbarung existiert, ist der Bauträger nicht verpflichtet, den abgeschlossenen Vertrag zu ändern und Sonderwünsche zu berücksichtigen. Davon ausgenommen sind lediglich Änderungswünsche, die zu keiner Mehrbelastung des Bauträgers führen. Auch besteht kein Rechtsanspruch auf Gestattung von Eigenleistungen oder die Übernahme von Zusatzleistungen. Dies bedeutet, dass bei der Vertragsgestaltung je nach Interessenlage ein Rechtsanspruch auf Gestattung von Eigenleistungen oder Vertragsänderungen aufgenommen werden muss. Die bei Vertragsschluss feststehenden Sonderwünsche führen regelmäßig zu einer entsprechenden Anpassung der Vertragssumme. Die Fälligkeit der Vergütung für nach Vertragsschluss vereinbarte Sonderwünsche ist nicht unproblematisch. Teilweise wird angenommen, die Vergütung sei fällig mit der Abnahme der betreffenden Zusatzleistung (OLG Düsseldorf, 30.09.2002, 21 U 16/02).

Abnahme
BauträgerrechtGemäß § 640 BGB ist zwar keine besondere Form der Abnahme erforderlich. Die Abnahme sollte allerdings durch ein Übergabeprotokoll dokumentiert werden. Regelmäßig werden im Bauträgervertrag auch eine förmliche Abnahme vereinbart. Hierbei ist bei Abnahme ein Protokoll zu erstellen, indem alle erkennbaren Mängel aufgeführt werden müssen. Es ist auch denkbar, dass eine Abnahme durch schlüssiges Verhalten erfolgt, allerdings setzt dies eine Abnahmereife voraus. In den Bauträgerverträgen ist oft aufgeführt, dass die Besitzübergabe vor vollständiger Fertigstellung erfolgt. Bei dieser zeitlichen Abfolge ist es insbesondere für die Feststellung von Mängeln erforderlich, zum Zeitpunkt der Übergabe ein Protokoll zu erstellen. Bei der Veräußerung von Wohnungseigentum wird die Abnahme regelmäßig von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum getrennt erfolgen. Das Gemeinschaftseigentum kann grundsätzlich auch von Bevollmächtigten abgenommen werden. Dies setzt allerdings voraus, dass ein entsprechender Auftrag an den Bevollmächtigten erteilt worden ist. Als Bevollmächtigter käme der Wohnungsverwalter in Betracht, wobei Verwalter und Bauträger nicht identisch sein dürfen. Sinnvoll ist es, dass im Vertrag geregelt wird, dass zunächst eine technische Abnahme durch einen Sachverständigen erfolgt, wobei jeder Erwerber Gelegenheit erhalten soll, an dem Termin teilzunehmen. Die vom Sachverständigen festgestellten Bauzustände können dann die Grundlage dafür sein, dass die Erwerber ihre rechtsgeschäftliche Abnahme erklären.

Unsere Tätigkeiten
Bauträgerverträge sind immer umfangreich und komplex. Viele Fragen sind bislang nicht abschließend durch die Rechtsprechung im Bauträgerrecht geklärt. In der Regel wird der Bauträgervertrag durch den Bauträgervertrag vorgegeben, der dann auf seinem Hausnotar entwickelten Vertragsmuster zurück. Wir bieten daher als erfahrene Fachanwälte für Bau- und Architektenrecht eine Vertragsprüfung vor Abschluss des notariellen Kaufvertrages einschließlich der Teilungserklärung und der Leistungsbeschreibung zu überprüfen.

Nicht nur bei der Vertragsgestaltung, sondern auch bei Auftreten von Mängeln im Sondereigentum bzw. bei Mängeln am Gemeinschaftseigentum helfen wir den Wohnungsverwaltern bzw. der Wohnungseigentümergemeinschaft bei der Durchsetzung von Ansprüchen. Wir sind auch gerne bereit, vor einer Wohneigentümerversammlung Rede und Antwort zu stehen.

Gerade bei Insolvenz des Bauträgers müssen die richtigen Maßnahmen zur Wahrung der Rechte des Erwerbers ergriffen werden. Wir gestalten und überprüfen Bauträgerverträge und vertreten sowohl Bauträger als auch Erwerber im Bauträgerrecht gerichtlich und außergerichtlich bundesweit.

Rechtsprechungsübersicht

© 2022 | WHS – FACHANWÄLTE FÜR BAURECHT UND ARCHITEKTENRECHT - FRANKFURT AM MAIN