Anteilige Fälligkeit der Bezugsfertigkeitsrate bei Mängeln

Sofern ein Bauträger vertraglich verpflichtet ist, eine Wohneinheit bezugsfertig herzustellen und dem Erwerber zu übergeben, setzt sich diese Pflicht aus zwei Elementen zusammen: einer Herstellungsverpflichtung, bei der der Bauträger, wie bei einem Werkvertrag vorleistungspflichtig ist, und einer Übergabepflicht, bei der die gegenseitigen Pflichten der Vertragsparteien gleichrangig, also Zug um Zug zu erfüllen sind. Diese Kombination aus Vorleistungspflicht und gleichrangiger Pflicht, die in § 3 Abs. 2 MaBV angelegt ist, trägt der Besonderheit des Bauträgervertrages Rechnung, wonach der Bauträger nicht nur die Herstellung des Vertragsobjektes, sondern auch dessen Übereignung und Übergabe schuldet.

Bei der Durchführung des Leistungsaustausches ist allerdings zu beachten, dass die Höhe der vom Erwerber, Zug um Zug gegen Besitzverschaffung, geschuldeten Zahlung nicht ohne Weiteres dem Vertrag entnommen werden kann, sondern davon abhängt, wie der Bauträger seine zuvor zu leistende Bauverpflichtung erfüllt hat. Hat er das Vertragsobjekt zwar im Wesentlichen vertragsgemäß hergestellt, liegen aber trotzdem Mängel vor, die lediglich der Bezugsfertigkeit entgegenstehen, ist der Erwerber berechtigt, einen Einbehalt von der Bezugsfertigkeitsrate vorzunehmen. Dieser Einbehalt beläuft sich auf die Beseitigungskosten zuzüglich eines Zugzuschlages, somit analog § 641 Abs. 3 BGB, in der Regel auf die doppelten Beseitigungskosten. Der Erwerber schuldet für die Übergabe eines Kaufgegenstandes, der Mängel aufweist, die die Bezugsfertigkeit nicht ausschließen, also nur die Bezugsfertigkeitsrate, abzüglich des Mängeleinbehalts. Wegen der Gleichrangigkeit von Übergabepflicht und Zahlungspflicht ist der Bauträger nur zur Übergabe des Vertragsobjekts verpflichtet, wenn der Erwerber auch zur Zahlung der ggf. reduzierten Bezugsfertigkeitsrate bereit ist. Eine verhältnismäßig geringfügige Unterschreitung des geschuldeten Zahlungsstandes ist dabei unerheblich (Kammergericht, Urteil vom 15.05.2018, Az.: 21 U 90/17).