Anspruch des Erwerbers auf Umschreibung des Eigentums bei Insolvenz des Bauträgers
Bei förmlicher Insolvenz eines Bauträgers hat der Erwerber Anspruch auf Auflassung/Umschreibung des Eigentums, wenn er den Teil des Gesamterwerbspreises, der auf die Übereignung des Grundstücks entfällt, gezahlt hat.
Für den Eigentumsverschaffungsanspruch des Erwerbers kommt es auf die Frage des Vorliegens von Mängeln und Schäden nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Bauträgers und deren Eintritt in das Liquiditätsstadium nicht an. Der Anspruch des Erwerbers gegen den nunmehr in Liquidation befindlichen Bauträger auf Eigentumsüberschreibung ist unabhängig vom Streit der Parteien um Restarbeiten, Mängel und Schäden fällig. Das folgt daraus, dass die vertraglichen Fälligkeitsbedingungen für die letzten Raten, nämlich des Kaufpreises nach Eintritt ihrer Insolvenz und Beginn des Liquidationsstadiums nicht mehr eintreten kann. Bei dieser Lage kann sich der Bauträger jedenfalls nicht mehr darauf berufen, dass der Auflassungsanspruch im Bauträgervertrag mit der Zahlung des Restkaufpreises verknüpft worden war. Insoweit ist von einer Aufspaltung des Bauträgervertrags in einen Teil, der den Grundstückskauf betrifft, und einen Teil, der die werksvertragliche Herstellung des Hauses betrifft, auszugehen. Ist der Kaufpreis für das Grundstück völlig vollständig erfüllt worden, ist der Auflassungsanspruch fällig. Der Urkundsnotar kann insoweit die Eigentumsumschreibung im Grundbuch veranlassen, weil die Zahlung des Kaufpreises, soweit er den Grundstückskauf betrifft, feststeht. Auf die Frage der Wirksamkeit der formularvertraglichen Bestimmung: Der Notar wird angewiesen, die Umschreibung im Grundbuch erst zu veranlassen, wenn ihm die Kaufpreiszahlung zu seiner Gewissheit nachgewiesen ist, kommt es nicht an; sie wäre im Übrigen zu verneinen.
Die Aufspaltung des Bauträgervertrages in zwei Teile, einen Grundstückskaufvertrag und einen Werkvertrag, folgt zunächst aus der insolvenzrechtlichen Lage. Gemäß § 106 Abs. 1 Satz 2 Inso wird der inhaltlich aus einem kaufvertraglichen und einem werkvertraglichen Teil bestehende, zunächst aber einheitliche Bauträgerkaufvertrag im Falle der Insolvenz des Bauträgers in zwei Teile aufgetrennt. Für den Anspruch der Erwerber des Bauträgerobjekts auf mangelfreie Erstellung des Hauses bleibt es beim Wahlrecht des Insolvenzverwalters aus § 103 Inso. Für den Anspruch auf Auflassung hat der Insolvenzverwalter dagegen kein Wahlrecht; diesen Anspruch muss er stets aus der Masse erfüllen. Danach bliebe der Auflassungsanspruch selbst dann bestehen, wenn der Insolvenzverwalter im Übrigen die Erfüllung des Bauträgervertrages nicht fehlen würde. Innerhalb des Insolvenzverfahrens wäre der Auflassungsrestanspruch der Kläger also fällig, weil der auf den Grundstückskaufvertrag entfallende Teil des Gesamtpreises von den Erwerbern vollständig bezahlt worden ist. An dieser Auftrennung des Vertragsverhältnisses in den Grundstückskaufvertrag und den Werkvertrag ändert sich auch dadurch nichts, dass der Insolvenzverwalter das Grundvermögen aus der Masse freigibt.
(OLG Koblenz, Urteil vom 10.07.2006, 12 U 711/05)