BGH: Mängel am Gemeinschaftseigentum

Der Erwerber von Wohnungseigentum ist grundsätzlich berechtigt, seine individuellen Rechte aus dem Erwerbervertrag mit dem Bauträger selbständig zu verfolgen, solange durch sein Vorgehen gemeinschaftsbezogene Interessen der Wohnungseigentümer nicht beeinträchtigt sind. So kann der Erwerber die Rechte auf großen Schadenersatz oder Wandelung bzw. Rücktritt selbständig geltend machen. Diese sind nicht gemeinschaftsbezogen. Aber auch solche Rechte, die ihrem Inhalt nach auf ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums gerichtet sind und deshalb der Gemeinschaft zugutekommen, kann der Erwerber grundsätzlich selbständig verfolgen. Das gilt für den Mängelbeseitigungsanspruch in gleicher Weise wie für den Anspruch auf Ersatz der Aufwendungen, die der Wohnungseigentümer selbst hatte. Auch den Anspruch auf Vorschuss kann der Erwerber selbständig geltend machen, allerdings mit der Maßgabe, dass die Zahlung an die Wohnungseigentümergemeinschaft zu erfolgen hat. Denn auch durch ein selbständiges Vorgehen muss gewährleistet sein, dass die Mittel zur ordnungsgemäßen Herstellung des Gemeinschaftseigentums der Gemeinschaft zufließen.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums die Ausübung der auf die ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums gerichteten Rechte der einzelnen Erwerber aus den Verträgen mit dem Veräußerer durch Mehrheitsbeschluss an sich ziehen. In der Rechtsprechung ist insoweit anerkannt, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft durch Mehrheitsbeschluss gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG entscheiden kann, wegen eines Mangels des Gemeinschaftseigentums Vorschuss zu fordern. In gleicher Weise kann die Wohnungseigentümergemeinschaft die gemeinschaftliche Durchsetzung eines auf die Beseitigung von Mängeln des Gemeinschaftseigentums gerichteten Erfüllungs- oder Nacherfüllungsanspruch beschließen. Zieht die Wohnungseigentümergemeinschaft die Durchsetzung der auf die ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums gerichteten Rechte an sich, begründet sie damit ihre alleinige Zuständigkeit. Diese schließt ein selbständiges Vorgehen der Erwerber aus, § 21 Abs. 1 WEG.€œ

(BGH, Urteil vom 12.04.2007, €“VII ZR 236/05)

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