OLG Hamm: Mängel am Gemeinschaftseigentum

Ein Mangel einer Eigentumswohnung kann darin bestehen, dass abweichend von der Teilungserklärung die Außenanlage in der Weise gestaltet wird, dass sie unmittelbar vor dem Wohnzimmer einer anderen Wohnung verläuft

Gemäß § 633 Abs. 2 BGB ist ein Werk mangelhaft, wenn es nicht die vereinbarte Beschaffenheit aufweist. Die Frage des Leistungsinhaltes und damit korrespondierend die Mangelhaftigkeit sind im Wege der Auslegung der zwischen den Parteien betroffenen Beschaffungsvereinbarung zu ermitteln. Der Leistungsinhalt ergibt sich vorliegend zunächst aus dem zwischen den Parteien geschlossenen Bauträgervertrag. Darin wurde die Teilungserklärung für verbindlich erklärt, welche die Grenzen von Sonder- und Gemeinschafts- sowie der Sondernutzungsrechte festgelegt hat. Mit der Einbeziehung der Teilungserklärung wurde zudem der dieser Teilungserklärung zugrunde gelegter Aufteilungsplan in den Vertrag einbezogen. Zwar hat die Teilungserklärung samt Aufteilungsplan in erster Linie die Funktion, die Rechtsverhältnisse zwischen den Wohnungseigentümern zu regeln; gleichwohl kommt ihnen auch im Verhältnis zwischen Veräußerer und Erwerber der Wohnung eine große Bedeutung als Konkretisierung des Vertragsgegenstandes zu. €¦ Vorliegend ist der Bauträger bei der Bauausführung von dem Aufteilungsplan abgewichen, da die Maße der dort aufgeführten Terrasse der Wohnung Nr. 4 verändert ausgeführt worden ist. Die Terrassenplatzierung endet mittig unter dem Bereich des Badezimmerfensters der Wohnung, während der Terrassenbereich nach dem Aufteilungsplan nur bis zu der zwischen den Wohnungen liegenden Wand reichen sollte. Diese Abweichung wirkt sich negativ auf die Gebrauchstauglichkeit der von der Beklagten erworbenen Wohnung aus. Zwar trifft die Abweichung der tatsächlichen Bauausführung von dem Aufteilungsplan nicht die Wohnung selbst, sondern ein Sondernutzungsrecht, welches nach der Teilungserklärung einer anderen Wohnung zugeordnet worden ist. Diese Abweichung wirkt sich daher zunächst einmal im Verhältnis zum Gemeinschaftseigentum aus. Gleichwohl bedingt die Ausgestaltung der Außenanlage in ihrer derzeitigen Form auch eine Beeinträchtigung des Sondereigentums. Der plattierte Bereich reicht unmittelbar in den sensiblen Bereich vor dem Badezimmer. Die äußere Gestaltung dieses Bereiches vermittelt den Eindruck, dass diese Fläche zum Aufenthalt von Personen gerade zu bestimmt und dafür angelegt ist. Sie gibt damit eine bestimmte Art der Nutzung dieses Bereiches als Aufenthaltsorte für die Bewohner der Nachbarwohnung vor. Diese Nutzung des Bereichs vor dem Badezimmerfenster stellt auch aus Sicht des Senats eine erhebliche Beeinträchtigung des Wohngebrauchs der erworbenen Wohnung dar. Die Möglichkeit des Einblickes in den besonders sensiblen und intimen Bereich vermag eine beträchtliche Beeinträchtigung des Wohlbefindens des Bewohners zu begründen und kann in diesem Fall zu Verhaltensmaßnahmen nötigen, die die persönliche Freiheit durchaus erheblich beschränken. Damit ist eine deutliche Minderung der Wohnqualität der betroffenen Wohnung verbunden.€œ

(OLG Hamm, Urteil vom 29.05.2007,€“ 21 U 73/06)