Makler- und Bauträgerverordnung

Der Zahlungsplan der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) sieht 13 verschieden Gewerke vor, wobei der Bauträger nicht jedes einzelne Gewerk sondern maximal 7 Teilzahlungen im notariellen Vertrag festlegen kann. In dem Zahlungsplan wird festgelegt, welche Zahlung während der Bauphase vom Bauherrn zu zahlen ist. Bei Beginn der Erdarbeiten ist der Bauträger berechtigt, 30 % der vereinbarten Summe in Rechnung zu stellen. Von der restlichen Vertragssumme können Teilbeträge wie folgt aus den nachfolgenden Vomhundertsätzen zusammengesetzt werden:

– Rohbaufertigstellung einschließlich Zimmerarbeiten: 40 %
– Dachflächen, Dachrinnen: 8 %
– Rohinstallation der Heizungsanlagen: 3 %
– Rohinstallation der Sanitäranlagen: 3 %
– Rohinstallation der Elektroanlagen: 3 %
– Fenster mit Verglasung: 10 %
– Innenputz ohne Beiputzarbeiten: 6 %
– Estricharbeiten: 3 %
– Fliesenarbeiten im Sanitärbereich: 4 %
– nach Bezugsfertigkeit: 12 %
– Fassadenarbeiten: 3%
– nach vollständiger Fertigstellung: sämtliche noch ausbleibenden Zahlungen, sofern sich der Bauträger an die MABV gehalten hat und nicht etwa für den Kunden günstigere Konditionen gewählt hat. Dies sind dann 5 % der Vertragssumme.

Sofern der Bauträger einen Zahlungsplan vereinbart, der nachteilig für den Besteller ist, kann es dazu führen, dass der Zahlungsplan nichtig ist und der Bauherr erst nach vollständiger Fertigstellung und Abnahme bezahlen muss (BGH, VII ZR 311/99).

 

Anwendung der Makler- und Bauträgerverordnung
Diese findet dann Anwendung, wenn der Erwerber ein noch zu errichtendes Haus einschließlich Grundstück (Erbbaurecht) von einem Bauträger kauft. In einem notariellen Vertrag wird der Grundstückserwerb gemeinsam mit der Bauverpflichtung aufgeführt.

 

Sicherheiten
Die Makler- und Bauträgerverordnung legt auch fest, dass der Bauträger das ihm überlassene Baugeld ausschließlich für das jeweilige Bauprojekt einsetzt und strikt separiert ist. § 12 MaBV verbietet dem Bauträger den Abschluss einer Abschlagszahlungsvereinbarung, die zu Lasten des Erwerbers von der Regelung des § 3 Abs. 2 MaBV abweichen. Damit wird der Erwerber insbesondere davor geschützt, dass der Bauträger Vermögenswerte entgegennimmt, ohne dass der mit § 3 Abs. 1 MaBV bezweckte Mindestschutz gewährleistet ist. Ein solcher Schutz ist bei einem Verstoß gegen § 12 MaBV nur durch die Nichtigkeit der Abschlagszahlungen zu erreichen. Bietet der Bauträgervertrag einen Zahlungsplan entsprechend des § 3 Abs. 2 MaBV vor und regelt eine gesonderte Klausel „Der Veräußerer ist zur Übergabe verpflichtet, wenn die Abnahme durchgeführt ist und der Erwerber alle zu diesem Zeitpunkt fälligen Zahlungen geleistet hat oder Zug-um-Zug gegen Übergabe leistet, insbesondere die Bezugsfertigkeitsrate.

 

Rechtsprechungsübersicht
OLG Brandenburg, Urteil vom 21.02.2020: Unwirksamkeit der Vereinbarung auf Hinterlegung der Kaufpreisrate beim Notar
OLG Düsseldorf, Urteil vom 26.11.2019: Voraussetzung der Kündigung des Bauträgervertrages durch den Erwerber
OLG Schleswig, Urteil vom 02.10.2019: Rückforderung des Erwerbers bei Zahlung einer nicht fälligen Rate

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