Voraussetzung der Kündigung des Bauträgervertrages durch den Erwerber

Zwar kann ein Bauträgervertrag gegenüber dem vertragstreuen Bauträger nicht nach § 649 BGB (freie Kündigung) gekündigt werden, da dieser grundsätzlich eine einheitliche Abwicklung des aus werk- und kaufvertraglichen Elementen bestehenden Vertrages gebietet.

Eine Ausnahme von diesem Grundsatz ist jedoch dann geboten, wenn der Bauträger dem Erwerber einen wichtigen Grund zur Kündigung der Bauleistung gibt. Dann kann es geboten sein, dem Erwerber sowohl das Recht zur Kündigung entsprechend § 314 BGB zu gewähren, als auch den Anspruch auf Übereignung des Grundstücks bzw. dessen Miteigentumsanteil daran zu belassen. In einem solchen Fall ist es gerechtfertigt, den Bauträgervertrag aufzuspalten, weil das Interesse des Bauträgers, die von ihm angebotene Bauleistung vollständig erbringen zu können, nicht mehr schutzwürdig ist. Der Erwerber kann dann die Übereignung unter Anrechnung der für das Grundstück und bis dahin erstellte Bauwerk geleistete Zahlungen verlangen. Wann der Erwerber die Bauleistung aus wichtigem Grund kündigen kann und seinen Anspruch auf Übereignung des Grundstücks gleichwohl behält, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab und ist überwiegend vom Richter zu entscheiden. Ein wichtiger Grund zur Kündigung liegt gemäß § 314 Abs. 1 S. 2 BGB vor, wenn sie im zu kündigenden Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beidseitigen Interessen die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses bis zur vereinbarten Beendigung oder bis zum Ablauf seiner Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann. Einen wichtigen Grund, der die Kündigung rechtfertigt, stellt es dar, wenn die Umstände aus Sicht des Erwerbers den Schluss zulassen, dass der Bauträger seine Leistungspflichten nicht erfüllen wird. Der Erwerber kann sein Recht zur außerordentlichen Kündigung darauf stützen, dass der Bauträger die Weiterarbeit ernsthaft und endgültig von der Zahlung weiterer Vergütungen abhängig macht, auf die sie keinen Anspruch hat. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn der Bauträger Zahlung verlangt und diese aufgrund von vorhandenen Mängel nicht fällig sind. Der Erwerber kann dann die Übereignung unter Anrechnung der für das Grundstück und das bis dahin erstellte Bauwerk geleistete Zahlungen verlangen.

(OLG Düsseldorf, Urteil vom 26.11.2019, 21 U 4/19)