Arglisthaftung bei Verschweigen eines undichten Terrassendachs

Auch bei Ausschluss der Sachmängelhaftung im notariellen Kaufvertrag stehen dem Käufer im Rahmen der Sachmängelhaftung Schadensersatzansprüche gemäß §§ 437 Nr. 3, 282 Abs. 1 Satz 1, 280 Abs. 1 und 3 BGB zu, wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen hat. Wird ein Hausgrundstück mit überdachter Terrasse verkauft und tritt durch das Terrassendach regelmäßig Regenwasser ein, so stellt dies nicht lediglich ein Symptom für einen Sachmangel dar, vielmehr begründet es bereits die Undichtigkeit des Daches selbst als Sachmangel. Unter einem Mangelsymptom sind lediglich größere Merkmale eines Mangels zu verstehen, die auf dessen Vorhandensein schließen lassen. Von Mangelsymptomen kann also nur gesprochen werden, wenn die jeweiligen Umstände für sich genommen diesem Merkmal eines Sachmangels im Sinne des § 443 Abs. 1 BGB noch nicht erfüllen. So begründet etwa nicht jede Feuchtigkeit im Keller einen Sachmangel, sondern es kommt auf die Umstände des Einzelfalles an, wobei im Einzelnen von Bedeutung ist, ob das Haus in einem sanierten Zustand verkauft wird, ob der Keller zu Wohnzwecken diente, welcher Zustand bei der Besichtigung erkennbar war und wie stark die Feuchtigkeitserscheinungen sind; Feuchtigkeitsflecken, die auf einen feuchten Keller schließen lassen können, sind daher nur Mangelsymptome. Hiervon abzugrenzen sind wiederholte Wassereintritte durch ein Terrassendach. Denn dies entspricht nicht der üblichen Beschaffenheit eines mit einer überdachten Terrasse verkauften Hausgrundstückes, dass ein solches Terrassendach bei Regen undicht ist. Dies zugrunde gelegt stellen die Wasseraustritte aus der Deckenverkleidung der Terrasse einen Sachmangel und nicht nur dessen Symptom dar. Klärt der Verkäufer eines Hausgrundstückes den Käufer nicht über die Wassereintritte durch ein Terrassendach auf, handelt er arglistig, auch wenn er dessen Ursache nicht oder nur teilweise kennt. Arglist setzt nach ständiger Rechtsprechung Eventualvorsatz voraus. Leichtfertige oder grob fahrlässige Unkenntnis genügt ebenso wenig wie ein bewusstes sich verschließen. Ein arglistiges Verschweigen eines Mangels ist danach nur gegeben, wenn der Verkäufer den Mangel kennt oder ihn zumindest für möglich hält und zugleich weiß oder doch damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer ihn nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte. Der Verkäufer muss, sofern es nicht um eine Besichtigung zugänglichen und ohne weiteres erkennbare Mängel handelt, die der Käufer bei der im eigenen Interesse gebotenen Sorgfalt selbst wahrnehmen kann, gemäß seinem Kenntnisstand aufklären und darf sein konkretes Wissen nicht zurückhalten. Hierbei ist allein entscheidend, ob der Verkäufer die den Mangel begründenden Umstände kennt; nicht relevant ist dagegen, ob er daraus den Schluss auf das Vorliegen eines Sachmangels zieht, zumal im Einzelfall auch eine Offenbarungspflicht des Verkäufers bei bloßen Mangelsymptomen, die für den Käufer nicht ohne weiteres erkennbar sind, bestehen kann.

(BGH, Urteil vom 27.10.2023 – IV ZR 43/23)