Höhe des Nutzungsausfallschadens bei Vorenthaltung der Immobilie

Im Falle der Besitzentziehung ist der Fall gleichgestellt, dass der Geschädigte noch nicht im Besitz der erworbenen Wohnung war, da auch in diesem Fall der Erwerber schutzwürdig sei.

Begrenzt ist der Anspruch auf Ersatz des Vermögensschadens lediglich von vornherein auf diejenigen Fälle, in denen sich der Umstand, dass die Nutzung einer erworbenen Eigentumswohnung vorenthalten wird, tatsächlich signifikant auf die eigenwirtschaftliche Lebenshaltung des Erwerbers auswirkt. Insoweit ist ein strenger Maßstab anzulegen. Daran fehlt es, wenn der Erwerber das erworbene Objekt ohnehin nicht eigenwirtschaftlich nutzen konnte oder wollte, bei einem lediglich kurzfristigen Nutzungsausfall oder wenn dem Erwerber während des Verzugs mit der Fertigstellung der Wohnung ein in etwa vergleichbarer Wohnraum zur Verfügung steht und ihm die Kosten der Miete ersetzt werden.

Als Ausgangspunkt für die Berechnung des Nutzungswerts der vorenthaltenen Eigentumswohnung können entweder die anteiligen Vorhaltekosten oder die ortsübliche Vergleichsmiete herangezogen werden. Bei der Bemessung des Ausfallschadens kann allerdings nicht ohne weiteres der Betrag zugrunde gelegt werden, den der Eigentümer für die Mieter einer vergleichbaren Ersatzsache zur Überprüfung der Ausfallzeit hätte aufbringen müssen, weil es nicht um das Reparationsinteresse, sondern um das Kompensationsinteresse geht. Dieses richtet sich nicht danach, was der Eigentümer an Kosten erspart hat, sondern danach, was die Einsatzfähigkeit der Sache für den Eigengebrauch dem Verkehrsentgelt wert ist. Wird als Maßstab der fiktive Mietpreis angesetzt, ist er von allen auf Gewinnerzielung gerichteten und sonstigen, eine erwerbswirtschaftliche Nutzung betreffenden Wertfaktoren zu bereinigen. Der BGH schätzt den Abzug für eine erwerbswirtschaftliche Nutzung einer Eigentumswohnung betreffenden Werkfaktoren auf 30 % der ortsüblichen Miete. Einen derart errechneten Nutzungsausfallschaden sind jedoch die tatsächlich entstandenen und vom Erwerber zu tragenden Kosten der Unterbringung im Hotel und der Ferienwohnung in voller Höhe anzurechnen. Die Anerkennung eines Nutzungsausfallschadens als Vermögensschaden zur Kompensation der Vorenthaltung eigenwirtschaftlich genutzten Wohnraums rechtfertigt sich dadurch, dass sonst bei einem Verzicht des geschädigten auf eine Ersatzbeschaffung die fehlende Gebrauchsmöglichkeit trotz der für diesen damit einhergehenden spürbaren Einschränkungen in der einen wirtschaftlichen Führung für den Schädiger weithin ohne Ersatzfolge wäre. Die Differenzrechnung, die den Stand des Vermögens mit und ohne der Pflichtverletzung gegenübersteht, kann deshalb im Wege der normativen Ergänzung um den Wertansatz für den Gebrauchswert ergänzt werden. Dabei ist es Ziel, der vermögenswährenden erwerbswirtschaftlichen Verwendung des Wirtschaftsgutes einen vermögensmäßig vergleichbaren eigenwirtschaftlichen Einsatz im Interesse eines gerechten Ausgleichs schadensersatzrechtlich anzupassen, der nach objektiven Maßstäben gemessen werden kann, um nicht Gefahr zu laufen, zum Ersatz von Einbußen in der von der Person untrennbaren Sphäre zu führen, die nach § 253 BGB grundsätzlich entschädigungslos bleiben sollen. Dies hat zur Folge, dass der Schädiger als Nutzungsausfallschaden nur die Differenz zwischen dem Wert des Nutzungsausfalls und den für den in Anspruch genommenen Ersatzwohnraum tatsächlich entstandenen Kosten zu erstatten hat. Soweit die zum Ersatz des Reparationsinteresses entstandenen Kosten den errechneten Wert des Nutzungsausfalls übersteigen, scheidet Ersatz eines zusätzlichen Nutzungsausfallschadens aus. Bei der verbleibenden subjektiven Beeinträchtigung des Klägers wegen des fehlenden Komforts einer eigenen Wohnung und „des Lebens aus dem Koffer“ im Hotel oder der Ferienwohnung, handelt es sich um einen immateriellen Schaden, der nicht ersetzt wird.

(BGH, Urteil vom 24.01.2013, III ZR 98/12)