Auswirkungen der Corona-Pandemie auf den Bauträgervertrag

Schadensersatzansprüche des Erwerbers setzen im Bauträgerrecht den Verzug des Bauträgers voraus. Möglicherweise hat der Bauunternehmer oder Bauträger die Verspätung seiner Leistung nicht zu verantworten, soweit diese auf eine schwerwiegende und nicht vorhersehbare Änderung der wirtschaftlichen, politischen oder sozialen Rahmenbedingungen zurückzuführen ist und für diesen unvorhersehbar gewesen ist. So ist es beispielsweise möglich, dass ein Bauvorhaben im Herbst 2020 ins Stocken geraten ist, weil aufgrund von Maßnahmen zur Bekämpfung der Corona-Pandemie Arbeitskräfte nicht aus dem Ausland einreisen konnten bzw. Material nicht geliefert werden konnte. Die abstrakte Möglichkeit derartige Erschwernisse allein genügt aber nicht, damit ein nach dem Beginn der Corona-Krise im März 2020 eingetretener Leistungsverzug nicht von einem Bauunternehmer zu vertreten wäre. Da es gemäß § 286 Abs. 4 BGB gesetzlich vermutet wird, dass ein Schuldner die Nichteinhaltung eines Termins für seine Leistung zumindest fahrlässig verschuldet hat, hat ein Bauunternehmer, der sich auf diesem Wege von seinem Verzug entlasten will, nicht nur im allgemeinen Baurecht, sondern auch im Bauträgerrecht konkret darzulegen, wie sich der schwerwiegende unvorhersehbare Umstand, auf den er sich beruft, auf den Ablauf des Bauvorhabens ausgewirkt hat („Bauablauf bezogen darlegen“). Der Unternehmer hat vorzutragen, welcher seiner Arbeitsabläufe durch einen solchen Umstand wann gestört wurde, wie lange die Störung andauerte und wie dies konkret die Fertigstellung der Arbeiten beeinflusst hat. Dabei ist zu beachten, dass die Störung eines einzelnen Ablaufs nicht zwangsläufig zur Verzögerung des Gesamtablaufs führen muss, nämlich dann nicht, wenn andere Abläufe, die von der Störung nicht betroffen sind, vorgezogen und der gestörte Ablauf nachgeholt werden kann, ohne dass sich die Gesamtfertigstellungszeit hierdurch verlängert. Gelingt dem Bauträger der Nachweis des mangelnden Verschuldens nicht, so kann der Erwerber denjenigen Schaden geltend machen, der in der Vorenthaltung des physischen Nutzwerts der Wohnung im Verzugszeitraum liegt.

(Kammergericht, 24.05.2022, 21 U 156/21)