Generalunternehmervertrag

Durch einen Generalunternehmervertrag wird der Auftragnehmer mit sämtlichen Bauleistungen beauftragt, die notwendig sind, um ein Vorhaben zu errichten. Der Generalunternehmer übernimmt die Verantwortung für die Fertigstellung des Baus. Dieser beauftragt und koordiniert Subunternehmer und erbringt teilweise Selbstleistungen. Je nach Vertragsausgestaltung ist im Einzelfall zu unterscheiden:

  • Der Generalunternehmer im engeren Sinne übernimmt lediglich die Koordinierung der Leistung.
  • Der Generalunternehmer im weiteren Sinne übernimmt als Hauptunternehmer zusätzlich ganz oder teilweise die Leistung.

Sofern der Generalunternehmer auch die Planungsleistung der Sonderfachleute übernimmt, spricht man vom Generalübernehmer.

Diese Unternehmereinsatzformen trifft man nicht nur im Bereich des schlüsselfertigen Bauens, sondern auch in anderen Gebieten wie z.B. bei der Lieferung von IT-Leistungen an. Der Unterschied zwischen Generalunternehmer und Alleinunternehmer besteht darin, dass der Alleinunternehmer die Leistung selbst ausführt, während der Generalunternehmer Leistungen auch an Dritte (Subunternehmer) delegiert.

Der zwischen Auftraggeber und Subunternehmer agierende Generalunternehmer hat das Interesse, wichtige Regelungen des Generalunternehmervertrages auf den Subunternehmervertrag zu übertragen. Diese Synchronisierung setzt allerdings die geltende Rechtslage Grenzen. So kann der Generalunternehmer in seinen Allgemeinen Geschäftsbedingungen die Fälligkeit des Werklohnes seines Subunternehmers nicht an Zahlungen des Auftraggebers knüpfen. Allerdings hat der Grundsatz, wonach rechtlich getrennte Verträge vorliegen, durch die Rechtsprechung im Bereich des Gewährleistungsrechtes zugunsten des Subunternehmers zu Änderungen geführt.

Als Fachanwälte für Baurecht und Architektenrecht beraten wir sowohl Generalunternehmer als auch Nachunternehmer bei der Gestaltung von Verträgen, wie auch bei der Wahrung und Durchsetzung von Rechtspositionen.

Welche Inhalte sollte ein Generalunternehmervertrag haben?

Unbedingt müssen sämtliche Bestandteile eines Generalunternehmervertrages in dem Vertrag aufgeführt sein.

Hierzu gehören:

  • der Generalunternehmervertrag an sich und das Verhandlungsprotokoll
  • die Leistungsbeschreibung und das Leistungsverzeichnis, die Pläne
  • sofern ein Gutachten wie Baugrundgutachten vorliegen
  • der Terminplan und Zahlungsplan
  • die Vereinbarung der VOB/B, sofern nicht Privatpersonen Auftraggeber sind
  • die Bezugnahme auf die Allgemeinen technischen Vertragsbedingungen ATV sowie die VOB/C

Vergütung/ Mehrwertsteuer § 13 b Abs. 2 UStG
Die Parteien des Generalunternehmervertrages müssen festlegen, ob auf der Basis eines Einheitspreisvertrages oder eines Pauschalvertrages abgerechnet wird. Darüber hinaus ist festzulegen, ob der Auftraggeber die Mehrwertsteuer direkt an das Finanzamt führt oder aber an den Auftragnehmer leistet. Ist der Auftraggeber Umsatzsteuerschuldner, so hat der Auftragnehmer Nettorechnungen vorzulegen. Der Auftraggeber schuldet dann die gesetzliche Umsatzsteuer als Leistungsempfänger.
Hinsichtlich der Abschlagszahlungen ist ein Zahlungsplan zu vereinbaren und festzulegen, innerhalb welcher Frist nach Zugang der Abschlagsrechnung, Zahlung geleistet wird.

Termine/Fertigstellungstermine
In dem Generalunternehmervertrag sollte der Anfangstermin und der Fertigstellungstermin kalendermäßig präzise aufgeführt sein, also z.B. nicht 4 Wochen nach Auftragserteilung, sondern z. B. 01.07.2013. Es sollte im Vertrag aufgeführt sein, dass die Termine Vertragsfristen sind und der Generalunternehmer regelmäßig Terminpläne fertigt. Bei Änderungen des Bauvorhabens oder Mehr- oder Zusatzleistungen soll die Vereinbarung getroffen werden, dass sich die Vertragspartner über Preise und Fristen verständigen.

Abnahmen Zustandsfeststellungen
Sinnvoll ist, dass die Parteien vereinbaren, dass eine förmliche Abnahme erfolgt und dies auch für Teilabnahmen gelten soll. Sofern vereinbart ist, dass Gebäudeteile vor Abnahme in Benutzung gehen, so muss der Zustand dieser Gebäudeteile schriftlich festgehalten werden, bevor die Nutzung erfolgt. Der Auftragnehmer soll sich verpflichten, Personal in die technischen Einrichtungen einzuweisen und spätestens bei der Abnahme die erforderlichen Betriebsanweisungen vorzulegen.

Kostenaufstellung/Zahlungsplan
Im Vertrag sollte für jeden einzelnen Leistungsteil ein Zahlungsplan vereinbart werden, der dem Wert der erbrachten Leistung entspricht. Entspricht die Bauleistung nicht dem Zahlungsstand, besteht für den Bauherrn das Risiko, bei einer Insolvenz des Generalunternehmers. Keine Gegenleistung für den Teil der Leistung zu erhalten, der nicht dem Bautenstand entspricht.

Baubeschreibung
Gerade weil ein Teil der Leistungen an Subunternehmer vergeben wird und der Bauherr hierauf keine oder nur einen eingeschränkten Einfluss hat, müssen im Generalunternehmervertrag konkrete Festlegungen zum Innenausbau und zur Technik bereits bei Vertragsabschluss geregelt sein.

Vertragsstrafe
Sofern die Vertragsschließenden eine Vertragsstrafe vereinbaren sollten, so muss die Vertragsstrafe verschuldensabhängig sein und betragsmäßig begrenzt sein. Ein versierter Anwalt wird die entsprechende Formulierung vorgeben. Möglich ist auch, dass die Parteien vereinbaren, dass eine Prämie gezahlt wird, wenn vorzeitig fertiggestellt wird.

Haftung/ Versicherungen
In dem Generalunternehmervertrag sollten darüber Festlegungen getroffen werden, dass eine Bauleistungsversicherung, Bauherrenhaftpflicht und Rohbaufeuerversicherung abgeschlossen wird. Hierbei muss festgelegt werden, ob der Auftraggeber oder der Auftragnehmer die Versicherung abschließt und wer diese Kosten trägt.

Sicherheitsleistung
Denkbar ist die Vereinbarung, dass der Auftragnehmer dem Auftraggeber eine Bürgschaft zur Sicherung aller Pflichten aus dem Vertrag übergibt. Hierbei muss geregelt sein, wie die Bürgschaft ausgestattet ist. Weiterhin kann in dem Generalunternehmervertrag vereinbart werden, dass eine Sicherheitsleistung für Gewährleistungsansprüche erfolgt, wobei dem Auftragnehmer nachgelassen wird, eine Bürgschaft vorzulegen.

Ausländischer Generalunternehmer
Da neben der Vereinbarung, dass deutsches Recht gilt und die Vertragssprache Deutsch ist, sollte der Generalunternehmer eine Zustelladresse in Deutschland angeben, sodass umständliche Zustellungen im Ausland vermieden werden.

Welche Vor- und Nachteile hat der Generalunternehmervertrag?
Da der Generalunternehmer sämtliche Leistungen übernimmt, ist er bei Auftreten von Schwierigkeiten allein verantwortlich. Der Bauherr muss nicht mit verschiedenen Unternehmen in Kontakt treten und koordinieren. Bei Mängeln übernimmt der Generalunternehmer die Haftung für Mängel an allen Gewerken, auch an denen seiner Subunternehmer. Da der Bauherr kein Vertragsverhältnis mit den Subunternehmern hat, hat dieser bei einer Vergabe von Bauleistungen an diese kein Mitspracherecht. Dieser Umstand ließe sich vertragsrechtlich modifizieren. Der Generalunternehmer lässt sich für seinen zusätzlichen Aufwand und sein Risiko durch einen sog. Generalunternehmerzuschlag vergüten (10-20 % der Auftragssumme). Allerdings hat der Generalunternehmer im Gegenzug die Möglichkeit, günstiger einzukaufen, als der Bauherr selbst. Gerät der Generalunternehmer in wirtschaftliche Schwierigkeiten, so stellen die Subunternehmer ihre Leistung ein. Es kommt zu Bauverzögerung und zusätzlichen Kosten, wenn sich hierdurch die Fertigstellung verschiebt.

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