Insolvenz des Bauträgers

Insolvenz des Bauträgers

Die Errichtung einer Eigentumswohnung oder eines Hauses mit einem Bauträger stellt für den Erwerber eine große finanzielle Kraftanstrengung dar. Hierbei werden regelmäßig große Teile der gesamten Ersparnisse in die eigene Immobilie investiert. Was ist aber, wenn der Bau „stecken bleibt“ und/oder der Bauträger insolvent ist. Selbst namhafte Unternehmen, wie zuletzt die HELMA Eigenheimbau AG geraten in finanzielle Schieflage. In dieser Situation benötigen Sie unbedingt erfahrenen Rechtsrat.

Wir in Frankfurt unterstützen Sie und sind auf solche Fälle spezialisiert. Im Zusammenhang mit der Insolvenz bzw. drohenden Insolvenz von Bauträgern muss zum Teil schnell gehandelt werden. Gerade wenn der Bauträger entgegen gesetzlicher Verbote vorfällig Abschlagszahlungen angefordert und der Erwerber Zahlung geleistet hatte, besteht dringender Handlungsbedarf.

Zwar ist in den Bauverträgen regelmäßig eine Erfüllungssicherheit gemäß § 632 a Abs. 3 BGB geregelt. Diese ist allerdings regelmäßig auf 5 % der Investitionssumme beschränkt und reicht regelmäßig nicht aus, den drohenden Schaden abzudecken.

Auch den Lieferanten und Subunternehmer besteht regelmäßig die Gefahr für die Lieferung bzw. Arbeitsleistung nicht bezahlt zu werden. Für den Erwerber droht, dass die Baumaßnahme nicht fertiggestellt wird bzw. Schadensersatzansprüche gegen den Bauträger nicht mehr durchgesetzt werden können, von Mängelbeseitigungsansprüchen ganz zu schweigen. Weiterhin ist nicht nur die Fertigstellung der Baumaßnahme, sondern auch die Übertragung des Eigentums und den Besitz auf den Erwerber durchzusetzen. Notwendige Gespräche mit einem Insolvenzverwalter oder finanzierenden Bank bedürfen einer sorgfältigen Analyse der Situation. Wir verfügen bei solchen Situationen über entsprechende Erfahrung. Gerne unterstützen wir Sie bei der Bewältigung der insolvenzrechtlichen Probleme.

Regelmäßig ist die Kündigung des Bauträgervertrages in solchen Fällen die schlechteste aller möglichen Alternativen, da das Sicherungsmittel der Vormerkung hierdurch verloren geht. Es ist daher notwendig, die bestehende Situation zu analysieren. Wir prüfen den Vertrag mit dem Bauträger um festzustellen, welche rechtlichen Schritte sinnvoll sind oder nicht. Insbesondere sind Lösungen zu finden, die zur Fertigstellung des Objektes führen.

Die Insolvenz des Bauträgers stellt noch kein außerordentlicher Kündigungsgrund dar. Der Insolvenzverwalter hat gemäß § 103 InsO das Wahlrecht, ob er das Objekt fertigstellt und Eigentum überträgt oder aber dies ablehnt.

Welche Schritte sind jetzt notwendig?

Es muss mit sämtlichen Beteiligten Kontakt aufgenommen werden, um unterschiedlichen Interessenlagen die bestmögliche Lösung zu finden.

Mit Hinblick auf den Anspruch auf Übertragung des Eigentums und der bereits geleisteten Zahlungen ist die Feststellung des Zustandes des Objektes durch einen Gutachter wichtig.

Verweigert der Insolvenzverwalter die Vertragserfüllung, so wandelt sich der Vertrag in ein Abrechnungsverhältnis. Sollten die erfolgten Zahlungen den Wert des bestehenden Objektes abdecken, so ist der Insolvenzverwalter zur Übertragung des Eigentums verpflichtet. Sollte dies nicht der Fall sein, so wäre eine Restzahlung zu leisten, unabhängig von Schadensersatzansprüchen wegen Verzug oder wegen Nichterfüllung. Sofern der Insolvenzverwalter noch Vergütungsansprüche gegen den Erwerber in Anspruch nehmen kann, kann dieser mit Gegenansprüchen aufrechnen. Ergibt die Abrechnung dann eine überschießende Forderung des Bestellers, so stellt dies lediglich eine Insolvenzforderung nach § 38 InsO dar. Bei Ablehnung der Erfüllung des Vertrages durch den Insolvenzverwalter sind dann auch Mängelansprüche mit ihrem Wert gemäß § 45 Abs. 1 InsO in das Abrechnungsverhältnis einzustellen.

Gerade diese komplexe Situation erfordert entsprechend ausgebildete und erfahrene Anwälte. Wir stehen für eine kurzfristige Kontaktaufnahme zur Verfügung.

BGH, 19.04.2023: Bei Kündigung wegen Insolvenz keine Aufrechnung aus anderen Vertragsverhältnissen

OLG Frankfurt, 09.05.2023: Voraussetzung eines Direktanspruches gegen die Betriebshaftlichtversicherung bei Insolvenz des Auftraggebers

OLG Koblenz, 10.07.2006: Anspruch des Erwerbers auf Umschreibung des Eigentums bei Insolvenz des Bauträgers

OLG Hamm, 20.08.2007: Bauträgerinsolvenz-Pfandfreigabe

 

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