Insolvenz des Bauträgers

Bei einer Insolvenz des Bauträgers ist das Ziel des Erwerbers lastenfreies Eigentum zu erlangen oder die Rückabwicklung des Vertrages zu erreichen, mit dem Ziel, die bereits geleisteten Kaufpreisanteile zu erlangen. Allerdings hat der Insolvenzverwalter gemäß § 103 InsO regelmäßig das Wahlrecht, ob er den noch zu erfüllenden Bauträgervertrag fortführt oder die Erfüllung ablehnt. Regelmäßig hängt die Entscheidung des Insolvenzverwalters davon ab, ob die den Bauträger finanzierende Bank bereit ist, die Fertigstellung des Baus zu finanzieren. In diesem Fall wird der Bauträgervertrag mit den bereits vereinbarten Bedingungen weitergeführt. Die Regelungen der Makler- und Bauträgerverordnung gelten weiter. Regelmäßig besteht zugunsten des Erwerbers eine Auflassungsvormerkung, was dazu führt, dass der Vertrag in einen kaufrechtlichen und in einen werkvertragsrechtlichen Teil aufzuspalten ist. Die förmliche Insolvenz des Bauträgers führt dazu, dass der Inhalt aus einem kaufvertraglichen und einem werkvertraglichen Teil bestehende, zunächst aber einheitliche Bauträgervertrag in zwei Komponenten aufgespalten wird (§ 106 Abs. 1 S. 2 InsO). Hierbei ist zunächst der Gegenwert des Grundstücks zu ermitteln. Für den Anspruch auf Auflassung hat der Insolvenzverwalter kein Wahlrecht; diesen Anspruch muss er aus der Masse erfüllen. Die Fälligkeit des Auflassungsanspruchs richtet sich dann nicht mehr danach, ob die gesamte vereinbarte Gegenleistung erbracht wurde, sondern nur danach, ob er Teil des Kaufpreises, welcher auf die Übereignung des Grundstücks/Wohnung fällt, gezahlt ist. Besteht zugunsten des Erwerbers keine Auflassungsvormerkung, so erfolgt keine Trennung des kaufrechtlichen und des werkvertragsrechtlichen Teils. In diesen Fällen liegt regelmäßig eine Bürgschaft zugunsten des Erwerbers nach § 7 MaBV vor. Die Ansprüche des Bestellers werden nach der Erfüllungswahl durch den Insolvenzverwalter grundsätzlich zu Masseverbindlichkeiten nach § 55 Abs. 1 Nr. 2 InsO, deren Erfüllung der Besteller vom Insolvenzverwalter verlangen kann, insbesondere die lastenfreie Übertragung des Grundstücks. Dies setzt allerdings voraus, dass der Erwerber seinerseits seine vertraglichen Verpflichtungen erfüllt. Lehnt der Insolvenzverwalter die Erfüllung ab, ist dieser nicht mehr zur Erfüllung des Vertrages verpflichtet. Ist der Besteller durch eine Vormerkung gesichert, so ist dieser durch § 106 InsO geschützt. Dieser kann die Übereignung des Grundstücks verlangen. § 106 InsO schützt demnach auch in der Insolvenz. Die Vormerkung ist demnach insolvenzfest. Sobald der Erwerber den Kaufpreisanteil für das Grundstück geleistet hat, ist der Auflassungsanspruch fällig.

Im Falle der Nichterfüllung durch den Insolvenzverwalter wird der werkvertragliche Teil des Bauvertrages zu einem Abrechnungsverhältnis. Wählt der Insolvenzverwalter die Nichterfüllung des Vertrages, sind die wechselseitigen Ansprüche in einem Abrechnungsverhältnis zu ermitteln.

Der Erwerber kann insbesondere folgende Ansprüche geltend machen:

– Ansprüche wegen Überzahlung
– Schadensersatzansprüche wegen Verzug
– Schadensersatzansprüche wegen Nichterfüllung

Soweit offene Ansprüche auf Kaufpreiszahlung für die erbrachten Bauleistungen bestehen, kann der Insolvenzverwalter diese Ansprüche in das Abrechnungsverhältnis einstellen. Die Abrechnung aus dem insolvenzrechtlichen Abrechnungsverhältnis unterliegt nicht den Beschränkungen der Aufrechnung nach §§ 95, 96 InsO. Ergibt die Abrechnung eine überschießende Forderung des Bestellers, so stellt diese lediglich eine Insolvenzforderung nach § 38 InsO dar. Sofern eine Bürgschaft nach § 7 MaBV statt Vormerkung übergeben wurde, sichert diese auch die Schadensersatzansprüche des Erwerbers nach § 103 Abs. 2 S. 1 InsO.

Sofern der Insolvenzverwalter die Erfüllung des Vertrages ablehnt, sind hiervon auch Mängelansprüche betroffen. Diese sind dann mit ihrem Wert gemäß § 45 Abs. 1 InsO in das Abrechnungsverhältnis einzustellen. Diese Ansprüche unterliegen nicht dem Schutz des § 106 InsO.

Die Insolvenz des Bauträgers hat regelmäßig Auswirkungen auf Sicherheiten der finanzierenden Bank. Bei einer Globalgrundschuld ist die finanzierende Bank Trägerin des wirtschaftlichen Risikos des Bauobjekts. Die Globalgrundschuld geht zwar regelmäßig eine Auflassungsvormerkung zugunsten des Bestellers im Rang vor. Allerdings ist der Besteller beim Bauträger gemäß § 3 Abs. 1 S. 1 Nr. 3 MaBV geschützt, welcher eine lastenfreie Übereignung des Grundstücks vorsieht.

Die den Bauträger finanzierende Bank hat allerdings unter Umständen die Möglichkeit, anstelle der Freistellungsverpflichtung nach § 3 Abs. 1 S. 3 MaBV sämtliche vom Erwerber bereits geleisteten Zahlungen bis zum anteiligen Wert des Vertragsobjekts zurückzuzahlen, Zug-um-Zug gegen Erteilung einer Löschungsbewilligung der eingetragenen Auflassungsvormerkung.

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