Umfang des Schadens bei Verzug des Bauträgers

Steht dem Erwerber während des Verzugs des Bauträgers mit der Fertigstellung eine von ihm selbst zu bewohnenden Eigentumswohnung in Verzug und hat dieser keinen vergleichbaren Wohnraum zur Verfügung, hat der Erwerber gegen den Bauträger einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung. Als Ausgangspunkt für die Berechnung des Nutzwertes der enthaltenen Eigentumswohnung können entweder die anteiligen Vorhaltekosten oder die ortsübliche Vergleichsmiete herangezogen werden. Auf den Nutzungsausfallschaden sind dem Erwerber die tatsächlich entstandenen und vom Bauträger zu tragenden Kosten der Unterbringung in einer Ersatzunterkunft in voller Höhe anzusetzen.

Bei Bemessung des Ausfallschadens kann nicht ohne Weiteres der Betrag zugrunde gelegt werden, den der Eigentümer für die Miete einer vergleichbaren Ersatzwohnung zur Überbrückung der Ausfallzeit hätte aufbringen müssen, weil es nicht das Reparationsinteresse, sondern um das Kompensationsinteresse geht. Dies richtet sich nicht danach, was der Eigentümer an Kosten erspart hat, sondern danach, was die Einsatzfähigkeit der Sache für den Eigengebrauch dem Verkehr in Geld wert ist. Wird als Maßstab der fiktive Mietpreis angesetzt, ist er von allen auf Gewinnerzielung gerichteten und sonstigen, eine erwerbswirtschaftliche Nutzung betreffenden Werkfaktoren zu bereinigen. Der Senat schätzt den Abzug für eine erwerbsbetriebswirtschaftliche Nutzung eine Eigentumswohnung betreffenden Wertfaktor auf 30 % der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Anerkennung eines Nutzungsausfallschadens als Vermögensschaden zur Kompensation der Vorenthaltung eigenwirtschaftlich genutzten Wohnraums rechtfertigt sich dadurch, dass sonst bei einem Verzicht des Geschädigten auf eine Ersatzbeschaffung die fehlende Gebrauchsmöglichkeit trotz der für diesen damit einhergehenden spürbaren Einschränkungen in der eigenen Wirtschaftsführung für den Schädiger weithin ohne Ersatzfolge wäre. Die Differenzrechnung, die den Stand des Vermögens mit und ohne die Pflichtverletzung gegenüber stellt – kann deshalb im Wege der normativen Ergänzung um den Wertersatz für den Gebrauchswert ergänzt werden. Auf den solcher Art errechneten Nutzungsausfallschadens sind jedoch die tatsächlich entstandenen und von dem Bauträger zu tragenden Kosten der Unterbringung der Erwerber im Hotel und der Ferienwohnung in voller Höhe anzurechnen.

(OLG Brandenburg vom 27.05.2020, 4 U 87/19)