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Zwangsversteigerung

Der Erwerb einer Immobilie im Rahmen eines Zwangsversteigerungsverfahrens hat den Vorteil Kosten zu sparen und bietet die Chance Eigentum mit Hilfe eines Anwaltes unter dem Verkehrswert zu erwerben. Es gibt in der Zwangsversteigerung weder Maklercourtage noch Notargebühren. Der Zuschlag wird vom Vollstreckungsgericht gegen eine geringe Gebühr erteilt.

Oft steht der Zuschlag unter dem Vorbehalt der Zustimmung der Gläubigerbank. Der Bankenvertreter kann der Zuschlag aussetzen lassen, wenn das Gebot nicht die auf der Immobilie lastende Verbindlichkeit abdeckt. Oft ist es sinnvoll mit der Gläubigerbank im Vorfeld des Versteigerungstermins Gespräche zu führen, um deren Schmerzgrenze auszuloten und den Verzicht auf die vom Gesetz vorgesehene Sicherheitsleistung zu vereinbaren.

Es macht Sinn einen Anwalt im Vorfeld zu beauftragen der mit der Gläubigerbank Verhandlungen zu führen um auszuloten, bei welchem Versteigerungserlös die Gläubigerbank mit einem Zuschlag einverstanden ist.

Wird die Immobilie von dem bisherigen Eigentümer (= Vollstreckungsschuldner) und nicht von einem Mieter bewohnt, sieht das ZVG Möglichkeiten vor, die Räumung auch ohne Gesondertes Klageverfahren zu betreiben. Zuweilen versuchen Vollstreckungsgläubiger den Preis hochzutreiben. Gebote des Vollstreckungsschuldner, die zum Schein abgegeben werden um den Versteigerungspreis hoch zu treiben sind unwirksam. Auch Vereinbarungen mit Dritten durch den Schuldner um Interessenten abzuschrecken, können ausgehebelt werden. Auch das Sonderkündigungsrecht nach dem Zwangsversteigerungsgesetz sieht eine nur eingeschränkte Möglichkeit vor, sich gegen die Räumung zu wehren.

Der Nachteil des Zwangsversteigerungsverfahren ist, dass der Erwerber keine Gewährleistung für das ersteigerte Objekt erhält Allerdings haftet nach der neueren Rechtsprechung der Wertgutachter des Gerichts für ein falsches Wertgutachten gegenüber dem Ersteigerer.

Als im Zwangsversteigerungsrecht spezialisierter Anwalt unterstützen wir Sie beim Erwerb der Immobilie im Rahmen eines Zwangsversteigerungsverfahrens begleiten und unterstützen.

Aktuelle Rechtsprechung zur Zwangsversteigerung:

Häufig gestellte Fragen zur Zwangsversteigerung:

Wie wird ein Zwangsversteigerungsverfahren in Gang gesetzt?

Grundsätzlich findet eine Zwangsversteigerung eines Grundstücks nur auf Antrag statt. Antragsberechtigt ist jeder Gläubiger aufgrund einer Eintragung im Grundbuch, sofern der Eigentümer des Grundstücks seinen Verpflichtungen nicht nachkommt.

Kommt er seiner Pflicht zur Zahlung der monatlichen Annuität nicht nach, kann die Gläubigerbank die Zwangsversteigerung des Grundstücks beantragen. Antragsberechtigt ist auch der Gläubiger einer sonstigen Geldforderung als persönlicher Gläubiger.

Prüft das Vollstreckungsgericht die Zulässigkeit der Zwangsvollstreckung?

Das Gericht prüft, ob der Antrag ordnungsgemäß ist, d.h. ob die formellen Voraussetzungen für die Anordnung der Zwangsversteigerung tatsächlich vorliegen. Der antragsberechtigte Gläubiger muss ein Vollstreckungstitel vorlegen, der sowohl eine Vollstreckungsklausel enthält wie auch den Nachweis der Zustellung des Vollstreckungstitels. Sind die formellen Voraussetzungen erfolgt, ordnet das Gericht das Zwangsversteigerungsverfahren gegen den Grundstückseigentümer an.

Wird die Anordnung der Zwangsversteigerung im Grundbuch eingetragen?

Das Vollstreckungsgericht ersucht automatisch das Grundbuchamt auf Eintragung eines Zwangsversteigerungsvermerks im Grundbuch. Durch diese Eintragung wird die Eigentümerstellung erschüttert. Die Eintragung des Zwangsversteigerungsvermerks gilt als Beschlagnahme des Grundstücks.

Können gegen Beschlüsse des Vollstreckungsgerichts Rechtsmittel eingelegt werden?

Gegen Beschlüsse des Vollstreckungsgerichtes ist das Rechtsmittel der sofortigen Beschwerde beim Landgericht gegeben.

Der Schuldner kann gemäß § 30a ZVG die Einstellung der Zwangsversteigerung innerhalb einer Frist von zwei Wochen seit Zustellung des Anordnungsbeschlusses gestellt werden. Sofern der Schuldner darlegen kann, dass er in der Lage ist die Forderung binnen einer Frist von sechs Monaten auszugleichen, wird das Gericht regelmäßig die Zwangsversteigerung gegen angemessene Ratenzahlung einstellen. Weißt der Schuldner nach, dass die Versteigerung für ihn eine sittenwidrige Härte bedeutet oder aber Gefahr für Leib oder Leben besteht, kann er die einstweilige Einstellung gemäß § 765a ZPO beantragen.

Auch der beantragende Gläubiger hat die Möglichkeit die Einstellung der Zwangsvollstreckung zu bewilligen, um beispielsweise außergerichtliche Verhandlungen zu führen.

Wo werden Veröffentlichungen der Zwangsversteigerungen veröffentlicht?

In Hessen wird auf der Internetseite der Justiz Hessen unter www.zvg-portal.de auf Versteigerungen hingewiesen.

Was bedeutet der Deckungsgrundsatz?

Der Deckungsgrundsatz bedeutet, dass alle dem bestrangig betreibenden Gläubiger vorgehenden Rechte und Ansprüche aus dem Versteigerungserlös gedeckt werden müssen. Dies bedeutet, dass ein Bieter mindestens diesen Betrag zuzüglich der Verfahrenskosten bei seinem Gebot berücksichtigen muss.

Wie wird der Wert des Grundstückes ermittelt?

Das Vollstreckungsgericht beauftragt einen Sachverständigen mit der Feststellung des Verkehrswertes. Der Sachverständige erstellt ein Schätzungsgutachten. Dieser Verkehrswert ist für die Beteiligten und die Bietinteressenten eine Orientierungsmöglichkeit. Das Gericht darf aber von Amtswegen auf Angebot nicht den Zuschlag erteilen, sofern nicht mindestens 5/10 des Verkehrswertes geboten werden. Auf Antrag des Schuldners ist der Zuschlag gleichfalls zu versagen, wenn das höchste Gebot nicht 7/10 des Verkehrswertes erreicht. Dieser Grundsatz gilt nur für den ersten Versteigerungstermin, nicht für die Folgetermine. In den Folgeterminen gilt lediglich die 5/10 und nicht die 7/10-Grenze.

Was bedeutet der Übernahmegrundsatz?

Das Meistgebot eines Erstehers besteht aus einem Bargebot und den an dem ersteigerten Grundstück bestehend bleibenden Rechte. Diese übernimmt

der Erwerber zur dinglichen Haftung, d. h. er erwirbt ein belastetes Grundstück.

Wie läuft ein Versteigerungstermin ab?

Vor der eigentlichen Ersteigerung verliest der Rechtspfleger die Eintragungen im Grundbuch und die dort bezeichnenden Gläubiger sowie diejenigen Gläubiger, die die Zwangsversteigerung beantragt haben.

 

Jeder Bieter muss sich durch einen amtlichen Ausweis mit Lichtbild legitimieren. Wollen mehrere Personen gemeinschaftlich Bieten müssen sämtliche Personen sich legitimieren und das Beteiligungsverhältnis angeben. Vertreter einer juristischen Person müssen einen Registerauszug vorlegen. Wer in Vertretung eines Dritten bieten will, muss eine öffentlich beglaubigte Bietungsvollmacht vorlegen.

Die Bietungszeit dauert mindestens 30 Minuten. Der Bieter nennt den Betrag den er für das Objekt bezahlen will. Hiermit ist lediglich das Bargebot gemeint, also denjenigen Betrag der in bar bezahlt wird. Der Bieter hat zu berücksichtigen, dass noch die bestehenden die bleibenden Rechte hinzuzurechnen sind und den eigentlichen Preis zu ermitteln.

Welche Sicherheiten muss der Bieter erbringen. Die Bietsicherheit beträgt in der Regel 10 % des veröffentlichten Verkehrswertes. Die Sicherheitsleistung kann durch Bundesbankscheck oder Verrechnungsscheck der nicht älter als drei Tage sein darf erbracht werden. Es ist auch möglich diesen Betrag durch Überweisung auf das Konto der Gerichtskasse zu leisten. Allerdings muss dieser Betrag vor dem Versteigerungstermin gutgeschrieben sein und ein Nachweis hierüber im Termin vorgelegt werden.

Wie verhält es sich mit den Mietverhältnissen?

Der Ersteher der Immobilie ist berechtigt Miet- und Pachtverträge zum ersten zulässigen Termin ab Zuschlag zu kündigen. Diese gesetzliche Kündigungsfrist existiert nur unmittelbar zum nächstzulässigen Termin. Wird dieser Möglichkeit den Mietvertrag zu kündigen versäumt, läuft der Mietvertrag wie bisher weiter.

Wird das Grundstück aufgrund einer Aufhebung einer Grundstücksgemeinschaft existiert keine Ausnahmekündigungsmöglichkeit.

Aufgrund der vollstreckbaren Ausfertigung des Zuschlagsbeschlusses ist der Erwerber berechtigt die Räumung der Immobilie gegenüber dem bisherigen Eigentümer sowie der zu seinem Hausstand gehörenden Personen zu betreiben.

Zu welchem Zeitpunkt muss der Meistbietende sein Meistbargebot überweisen?

Der Meistbietende muss spätestens vor dem Verteilungstermin das Bargebot überwiesen haben. Der Nachweis des Zahlungseinganges muss im Verteilungstermin vorliegen. Wird die Überweisung nicht rechtzeitig getätigt, so muss das Gericht die Zahlung als verspätet zurückweisen. Der Meistbietende muss dann selbst die Zahlung an die Berechtigten ausführen.

Zu welchem Zeitpunkt erfolgt die Eigentumsumschreibung im Grundbuch?

Der Ersteher wird erst dann im Grundbuch eingetragen, wenn der Zuschlagsbeschluss rechtskräftig ist und die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes vorliegt, d. h. sobald die Grunderwerbsteuer geleistet ist und Zahlung geleistet ist. Für die Eigentumsumschreibung in der Zwangsversteigerung entstehen keine Notarkosten.

Welche Gebühren entstehen für den Erwerber?

Der Erwerber trägt sowohl die Zuschlagsgebühr als auch die beim Grundbuchamt anfallende Kosten für seine Eintragung. Bei einem Meistgebot von 500.000,00 Euro beträgt die Zuschlagsgebühr 1.478,00 Euro und beim Grundbuchamt Kosten für die Eintragung 807,00 Euro zuzüglich einer Katasterfortschreibungsgebühr.